项目可行性研究投资分析.pptx

项目可行性研究投资分析第1页/共31页开 发 投 资 的 构 成开发投资额=开发成本＋开发费用第2页/共31页开发投资额一开发成本1+2+3+4+5+6+71土地成本2前期工程费3建安工程费4基础设施费5公共配套设施费6不可预见费7开发期间税费二开发费用1+2+31管理费用2销售费用3财务费用三开发投资额一＋二第3页/共31页土地成本土地使用权出让金：国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。第4页/共31页土地成本土地征用及拆迁安置补偿费：土地征用费：一般在征用农村土地时发生。按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定；拆迁补偿费：包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。第5页/共31页前期费用规划设计费：一般可按建安工程费×3%左右估算；可行性研究费：一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算；地质勘察测绘费：一般可按建安工程费～0.5%估算；三通一平费：主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。一般可按用地面积×40～60元/㎡估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算） ；室内装修低档中档高档元/建筑面积㎡多层（≤7）小高层（8-17）高层（≥18）住宅400-600600-800800-1000或以上桩基础50-7070-9090-120商场/写字楼50015001500以上土建工程650-8008002000一般水电安装100-120120-200220-250在项目以带精装修的产品出售时估算电梯——100-150150-180空调————450-480消防20-3030-5050-80通讯5-105-105-10煤气8-108-108-10玻璃幕墙——80-9080-90地下室费用——300-400300-450第6页/共31页直接用于工程建设的总成本费用。以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。实际操作时需根据市场价格作相应调整。建安工程费第7页/共31页基础设施费又称为红线内外工程费。包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。例如：项目元/占地面积㎡供电外线铺设工程费260-280临时施工用地55-75小区内道路设施及标牌工程100-120供水外线铺设工程费108-128临时施工用水20-40环境美化及园林绿化30-200其他零星工程40-60第8页/共31页公共配套设施费包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。例如：项目单价（元/㎡）计算单位幼儿园850建筑面积中小学900建筑面积卫生站600建筑面积肉菜市场600建筑面积停车场1200建筑面积文化活动中心1000建筑面积变电站500建筑面积垃圾集散点300建筑面积第9页/共31页不可预见费包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。配套设施建设费：用地面积≥2万㎡的商品房项目按建安工程费×5.5%计征；用地面积＜2万㎡的商品房零星开发按建安工程费×11%计征；也可按照“配套设施建设费”的计算基数计算；建筑工程质量与安全监督费：按建安工程费×0.4%计征；供水管网补偿费：住宅：0.3吨/人，600元/吨；商业：0.1吨/㎡，600元/吨；供电用电负荷费：住宅：4千瓦时/户，480元/千瓦时；商业：8千瓦时/100㎡，1000元/千瓦时；其他税费：包括项目需在开发期间缴纳的排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，可根据当时政府的征收标准，按建安工程费的0.5～1%估算。房地产开发综合保证金30～50万元，开发完成通过验收后返还。第10页/共31页开发期间税费项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。第11页/共31页缴纳配套设施建设费计算基数一览表（元/ 建筑面积㎡ ）建筑物工程层数计交基数建筑物工程层数计交基数9层以下108023层247010层120024层253011层132025层259012层144026层298013层15