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上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区开发前期策划 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几 个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价钱售价，房型定位及占比方案，购 房户购置力解析，开发方案的策划，住宅建设标准,建筑造型，停车方式及停车位数量，开 发成本估算及盈利性解析等。前期策划、投资咨询的波及面广,专业性强，开发商依赖自己 的力量往往无力达成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构达成。现针对一案例,欲 对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作浅易的探讨. 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积2100 0M2,地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设备齐全,高架、公交、地铁(在建）等交通设 施完备,目前，开发商已与政府土地管理部门签署土地出让协议，土地出让协议中规定土地 出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。其他开发商已与 某一拆迁单位签署了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费 用、清理场所费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进 行规划设计以前,在目前只有土地出让协讲和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨 询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性解析。 一、住宅小区开发前期策划 、楼盘价钱定位 根据咨询人员市场检查，待建地块周边已建或在建住宅楼盘的价钱散布范围从最低的39 80元/M2至最高的9980元/M2,购房户有较大的选择空间，多半楼盘价位集中在中价范围。 详细检查结果见下表:(有关表格请参照本文末的表格,下同） 从上表能够看到，周边已建和在建竞争楼盘的均价多半散布在4980-6980元/M2。经过 综合解析，制定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能 力较弱群体和高收入白领阶层为辅,根据自己楼盘的特点,制定楼盘住宅商品房销售均价在6 元/M2。在销售运作时,可根据市场的供求关系，在已制定的销售价钱基础上，进行适合的调整。 、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中 心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售构造解析数据，2002 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2。2%，房型面积70—100M2的占16。3％, 户型面积100—150M2占53。9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在 100M2以上的占81。6%，户型面积显然偏大，使很多工薪阶层家庭望房兴叹.实际上，目 前上海住宅市场最为热门的户型是中小房型,它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是 指二房一厅面积在85M2左右,二房二厅面积在100M2左右的户型,这种户型实用性强,总价 适中，物业管理费也不高，对工薪阶层拥有极大的吸引力，经综合解析比较,拟建住宅小区 开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下： 、购房户购置力解析 根据上述建筑面积定位与销售价钱，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房子销 售均价为：  52.5万元—61.8  万元.一般情况下购房者首付  30%,即  15。75  万元-18。5万元左 右，余款向银行按揭分  20年偿还，以  61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付  18。5 万元,余款  43。3万元分  20年偿还，目前商业贷款月利率为  0.42％,每万元每个月还本付息额 为66。21647元，每个月还款额经计算为2867元，关于中等偏上收入家庭购房户应当有还款 能力。其他，如果购房户能够获得部分公积金贷款,由于公积金贷款利率比商业贷款利率低, 则每个月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能获得保证. 、开发方案策划及参照经济指标确实定开发方案: 社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促进 住宅建筑形态向舒坦和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能知足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式构造住宅（7-13层），因与多层住宅相比拥有 节俭土地资源的优势,与高层住宅相比拥有优秀的通风、采光优势，成为目前和未来最受购 房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上采用12层小高层板式构造。 参照经济指标: 1)住宅幢数、建筑面积、住户数的估算 根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积: 70*5%+85*35%+100*35%+130＊15％+160＊10%=103.75M2 每幢住宅设5个单元，每单元为一