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房地产产业链展望 从政策底到市场底 中信证券研究部 基础设施和房地产产业研究团队陈聪、孙明新、张全国 2022年4月13日 PAGE PAGE 2 历史复盘：政策决定地产股，基本面决定产业链股 1.1 政策预期决定地产股走势 1.1 政策预期决定地产股走势 从历史复盘看，在政策放松周期，地产板块和龙头地产股的超额收益都非常显著。 历史地产板块走势复盘 60% 50% 40% 30% 20% 板块超额收益 龙头超额收益 3次提高存款准金率，1次加息 3次提高存款准金率，1次加息  个别地方土地市场热度 较高，房地产融资政策 开始收紧。按揭利率受 到窗口指导，开始上升。 中国人民银行出 台三道红线政策， 限制开发企业的 融资空间。 房子是用来住的， 不是用来炒的。部分城市限购开始升级存款准备次加息3 房子是用来住的， 不是用来炒的。部分城市限购开始升级 存款准备次加息 3次提高金率，1 降准0% 降准 -10% -20% 降息0706 0710 0802 0806 0810 0902 0906 0910 1002 1006 1010 1102 1106 1110 1202 1206 1210 1302 1306 1310 1402 1406 1410 1502 1506 1510 1602 1606 1610 1702 1706 1710 1802 1806 1810 1902 1906 1910 2002 2006 2010 2102 2106 2110 降低存款准备金率，降息。多城市公积金政策松绑，扬州购房补贴 提出千方百计去库存，部分城市取消限购，放松按揭 三季度末按揭投放开始正常化，金融监 管机构鼓励银行将房地产贷款正常化。 资料来源：Wind，相关政府官网，中信证券研究部 1.2 产业链业绩与新开工面积相关性较高 1.2 产业链业绩与新开工面积相关性较高 从历史复盘看，地产新开工面积带动产业链需求如防水、水泥等材料，两者相关性较高，但新开工以房屋正式开始破土刨 槽（地基处理或打永久桩）的日期为准，因此对建材需求的带动效应稍有延迟一季度左右。 房屋新开工面积与水泥产量及雨虹收入单季度同比增速 140% 新开工面积 雨虹营业收入 水泥产量 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 资料来源：Wind，中信证券研究部 3 1.2 产业链股价与房屋销售面积相关性较高 1.2 产业链股价与房屋销售面积相关性较高 PAGE PAGE 5 从历史复盘看，随着房屋销售面积总量持续增长，消费建材龙头公司通过全国产能布局、渠道、品牌、资金等综合优势 不断提升自身份额，业绩规模不断上升，企业市值也随之增加，同时企业市值变化与房屋销售面积波动保持相对一致。 房屋销售面积与北新建材、伟星新材市值对比 800 伟星新材市值（亿元） 北新建材市值（亿元） 商品房销售面积（右轴，万平方米） 200,000 700 600 500  180,000 160,000 400 140,000 300 200 100  120,000 100,000 - 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018A 2019A 2020A 2021A 80,000 资料来源：Wind，中信证券研究部 政策：金融委会议后，各地多层次放开限制政策 2.1 政策收紧阶段已过去 2.1 政策收紧阶段已过去 2020年起，中央和各地陆续出台收紧政策，包括集中供地、三道红线、二手房指导价等，但政策的收紧阶段已经过去 二手房限价政策的演变 时间 城市 举措 成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，在过去一年二手住房网签成交价格基 2021年8月 广州 础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参 考价格。首批发布96个小区。 2021年8月 合肥 建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。以住宅小区为单元，委托专业机构 参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价。首批实施范围共16个双学区。  历次中共中央政治局会议与房地产相关表述 日期 房地产相关表述 2012年12月4日 加强房地产市场调控和住房保障工作 2013年7月31日 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展 2013年12月3日 做好住房保障和房地产市场调控工作 2015年4月30日 建立房地产健康发展的长效机制 要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发 2021年8月 东莞 在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快