南京新城香溢紫郡市调分析报告.docVIP

南京新城香溢紫郡市调分析报告 竞品个案调查表 调查人:调查日期:2012年2月10日 一、 基本资料 二、 项目概况分析 1、区位:新城?香溢紫郡，由江苏排名第一的新城地产开发。是江北首个成品精装双地铁品质示范城，位于南京市浦口区江北新城;紧邻南京大学浦口校区，学府路和星火路交汇处，项目的北侧是龙王山风景区，目前新城项目是该片区的首个项目。新城项目按好的说是坐拥桥北商业圈和龙王山生活圈，起步价的车程可以到达桥北商业圈，有大洋百货、沃尔玛、卢米埃影城等，5分钟生活圈以南京大学附近商业街为主，有几家超市、药店、餐饮店、银行等。社区自身配套3万多平米商业，包括商业步行街、精品美食、步行街、约4000平米的超市卖场、约4000平米的运动会所等。同时社区将引进知名幼儿园、品牌小学。随着苏美 达、国电南自、国电南瑞、三星等大型企业的入驻，以及南大、东南等著名高校带来的良好人文气息，板块刚需客群显著增加。项目主要由高层住宅、多层(花园洋房)、公寓、商业街区等多种物业形态组成。 2、交通:从交通来看，目前该案交通不便利，项目向南1.5KM是未来的地铁3号线和11号线交汇处，星火路站和沿江镇站，地铁3号线、地铁11号线首期预计将于2014年通车，连通大厂、六合和桥北;项目附近有公交总站，根据高新区公交规划，以后公交总站将会和未来的地铁三号线做无缝对接。目前开往市区有两条公交线路:131路开往古平岗(5:30-22:15)、159路开往长途东站(5:20-21:00)，另外步行五到八分钟即可到达宁六路，有较多的公交线路通往南京主城。开车路线是由新街口经汉中路西行，经城西干道北行到长江大桥，经大桥北路北行至宁六公路，在宁六公路与学府路交汇处左拐即可到达。沿学府路向东约2.2?至宁六公路(328国道);向南约1?至浦泗路(104国道);距主城核心(新街口)距离21公里，45—55分钟车程;距长江大桥8km，8-15分钟车程。 3、公司品牌:新城地产，作为江苏省规模最大，首家上市的房地产企业，拥有中国房地产开发企业壹级资质。连续4年房地产开发综合开发实力前20强，连续7年江苏省房地产综合开发实力第一。业务范围涵盖上海、苏州、无锡、常州、南京等长三角核心区域，成功开发规模化住宅小区50多个。 在南京开发过新城逸境，新城尚东区，新城尚座还有新城金郡。经过15年的发展，公司 目前拥有自己的产品研发基地，通过标准化，规范化，信息化的控制体系。为8万家庭，20万业主提供了高品质产品。 4、建筑风格:采用的是新古典主义风格，保留了古典主义的材质和色彩，楼体的外立面1-3层采用真石漆，驻色效果可以长达十几年，甚至更长;3层以上采用深黄色弹性涂料，弹性涂料可随楼体热胀冷缩而自由伸缩，避免外立面开裂。单元入口大堂采用了挑高设计(南入户大堂挑高5.8米，北入户大堂不挑高)。 5、景观:拥有32年设计经验的美国易顿景观设计公司来打造香溢紫郡，利用本项目“西高东低”的自然地势，形成了自然的坡地景观。 三、产品分析 新城香溢紫郡，属于新城地产的“幸福+乐居”体系，本案是其第五代户型， 近期推出的户型为78平的两房、95平的小三房、128平的大三房;户型具体介绍如下: A型、79?经济性两房介绍 C户型:79?二房二厅一卫 1 客厅、主卧、次卧三间朝南，全明设计 2 客厅连接观景观阳台，采光充足 3独特花池设计，增加活动空间 4 入户门及次卧考虑了收纳空间的位置，设计新颖 5落地窗设计，增显房屋品质 C、D型95?舒适型三房两厅一卫 D户型:95?舒适型三房二厅一卫 1 户型方正合理，布局紧凑，功能齐全 2 主次卧室采用落地窗设计通透性强 3 厨房、餐厅紧邻，实用方便 4主卧玄关式设计，私密性强 B、E型125?舒适型三房两厅两卫 E户型:125?三房二厅二卫 1 整体布局方正合理，动静分离;大面宽，短进深的设计 2 客厅连接餐厅，南北双阳台全明设计 3 餐厅连接独立阳台，用餐时体验别样风情 4 客卫布置合理，使用方便 5 主卧配有套卫，步入式衣帽间，彰显尊贵身份 6 南北落地窗设计，一览社区景观 7 南北花池设计均为赠送，附加值高 20 19 18 15 12 11 香溢紫郡一期鸟瞰图 香溢紫郡一期共36栋，3-8栋为SOHO公寓和会所、商业街，其它为高层与花园洋房，2011年12月25日首次开盘推出15、18、19、20栋房源，共计315套，均为18层小高层住宅，户型是新城地产的标准户型:78平米两房、95平米小三房、128平米大三房。 近期将已经领取了11、12栋合计216套房源销许: 四、价格分析 新城地产2011年的资金链非常紧张，年底为了回笼资金，香溢紫郡爆出了精装修5800元/平起，均价65