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路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 百度文库 11 11 无物业老旧小区管理问题调研报告/调研报告 一、什么是物业管理？ 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。 二、物业管理市场现状 物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业， 属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。而目前的实际现状是普通住宅楼（特别是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。 下面主要针对普通住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨１、无物业管理老旧小区问题多多 上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如上海路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 百度文库 22 22 管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。 由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。 2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负 在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水 泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。当时这种高层安置房建成后都是由开发商的物业管理公司接管的，物价部门批准的收费标准也是最低的。 以我公司的项目为例。是我公司 10 年前交付使用主要安置拆迁户的高层楼房，由我公司下属的物业服务公司接管其物业管理。十年前批准的物业费标准是 0.3 元M2 月，十多年后的今天仍然是 0.3 元M2 月。现将其物业管理费用作如下分析：如果仅仅考虑住宅部分的物业收入，十年前基本能够支付物业管理人员的工资。而在今天，物管费标准至少需增加 0.4~0.6 元M2 月，才能够满足工资开销。由于我们这两处含有裙房非住宅物业，所以才使得工资支付亏损有所减少。但从整个物业管理成本来看，这两处就使得物业公司亏损近 20 万元年。 再加上电梯、水泵等公共设施经过 10 年的运行，已到更换期。每年物业公司需倒贴几十万元的各种维护、保养费用，物业服务公司早已不堪重负。这种模式如果再运作下去，一旦物业管理企业自身支撑不下去，唯一的选择就是离开。 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 - 百度文库 33 33 依照现行的相关规定及市场运行机制，我们完全可以选择退出， 以减少企业的亏损。但是我们没有，我们坚持了十年。其根本原因就是我们没有忘记企业的社会责任，没有忘记群众的根本利益。一个企业如果没有社会责任感，是不会得到社会的认可，也不可能长久的、可持续的发展壮大；一个企业如果没有社会责任感，就像一个人忘记了含辛茹苦的抚养了自己的父母，是会遭到人们的唾弃。与此同时， 一个企业要想回报社会，对社会做出更大的贡献，仅靠社会责任感是远远不够的，要具备一定的能力。这个能力要在发展壮大中增强。只有在适度盈利的条件下，才能挑起回报社会的担子。一个没有盈利能力的企业不能称其为好企业，也根本谈不上回报社会。 简而言之，亏本经营物业管理，是管不好物业的，最终受害的只能是住户。 3、老旧小区出新后面临的新问题 老旧小区出新工程是区委、区政府落实“以人为本”发展理念， 改善城区老旧小区居住环境、提高居民生活质量、提升城区品位的办实事工程，但出新后出现了新问题。 （１）物业管理没有跟进，公共设施运行无资金保障 在早期的小区出新工作中，由于没有落实出新后的长效管理，物业管理没有跟进，造成“一年出新；二年回潮；三年脏、乱、差、 损；四年再出新”的现象，以至于三度出新、四度出新。，由于无人管理，很快就被破坏殆尽，又需重新出新。 楼道亮化也是出新的亮点。可我们经常看到亮化不久后，楼道又失去了光明。究其原因，最主要的是电费无法解决。有些地方靠发动