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引领潮流·突破取胜国际商会中心销售执行报告2022/4/18 国际商会中心的成功销售势必引领了中心区乃至全市的超高层甲级写字楼的消费潮流，创新高的目标价格势必要求我们在各方面都要有所突破！2022/4/18本项目销售面临的核心问题如何实现最理想的价格（目标均价为15000元/平米）？分析、分解问题2022/4/18问题分析、分解1.实现高价的基础何在？（市场、产品分析）2.实现高价的障碍有哪些？（竞争、产品分析）3.高端客户有哪些？目标客户如何？（客户分析）4.目标客户怎样?（客户分析）5.如何创造和引导更多的高端需求？（营销**问题）6.需要给产品塑造一个怎样的品牌形象才能使之与高价相匹配？（品牌形象问题）7.具体如何做才能有效激化买家的购买热情？（策略方案）2022/4/18一。实现高价的基础何在？A.中宏观市场中长线支持价格走高B.产品本身有一定优势C.近两年没有多少超高层甲级推出，累积的高端客户有可能被我们激化出来 。2022/4/18一。实现高价的基础何在？（之一）A.中宏观市场中长线支持价格走高宏观经济中长期向好（GDP、产业结构、企业赢利能力等指标）土地市场供应趋紧（特区内见少，中心区只有一个。参见../../../../联创地产/参考文献/案例集锦/链接1.ppt图表1）全市写字楼产销量见底回升（参见../../../../联创地产/参考文献/案例集锦/链接2.ppt图表2）价格稳中有升（整体平稳，福田微升。参见../../../../联创地产/参考文献/案例集锦/链接3.ppt图表3）空置率逐年降低，甲级写字楼出租率开始见高（参见../../../../联创地产/参考文献/案例集锦/链接4.ppt图表4）2022/4/18一。实现高价的基础何在？（之二）B.产品本身有一定优势中心区CBD第一个超高层写字楼，档次和规模都升了级（参见../../../../联创地产/参考文献/案例集锦/楼盘品质比较表.ppt图表5）紧邻会展中心（参见../../../../联创地产/参考文献/案例集锦/本项目位置图.jpg图表6）硬件过硬，同时符合当代高级商务办公需要（参见设计图）C.近两年没有多少超高层甲级推出2022/4/18二。实现高价的障碍有哪些？2022/4/18二。实现高价的障碍有哪些？（之一）竞争是全方位的深圳市中心区北区安联、新世界等新增 （华润等）存量、二手 （地王、赛格、特报、江苏等）13朵金花中的至少5朵及捷美等中心区南区2022/4/18二。实现高价的障碍有哪些？（之一） 竞争焦点就在中心区 前有乙级写字楼先行抢夺中端客户，后有同档次写字楼紧紧追赶，并有后来居上之势。前者势必以价格与本项目抗衡，后者给客户以可期待的心理预期2022兴业银行大厦（乙级，已封顶）时代金融中心（乙级，已封顶）特美丝广场（甲级，结构第25层）联通大厦（乙级，结构第16层）永润大厦（乙级，结构第3层）铁五局项目（乙级，地下室）华融大厦（乙级，基础工程）航天大厦（乙级，基础工程）2022安联大厦（甲级，基础工程）捷美中心（甲级，开挖）新世界中心（甲级，土地平整）中信项目（甲级，规划报建）../../../../联创地产/参考文献/案例集锦/附图一《2003—2004中心区战国风云图》.doc《2022—2022中心区战国风云图》2022/4/18二。实现高价的障碍有哪些？（之二）整体上，写字楼供仍大于求，难以形成抢购局面。按2022年度的数据预测，2022年度销售量可能达20万平米，仅中心区的供求比约就已大于一，为1.5:1。2022/4/18二。实现高价的障碍有哪些？（之三）市场租金价格偏低，目前不支持目标均价的**价值。乙级写字楼样本（按10000计算租金回报）国际商会大厦（80元/平米.月，租金回报率为9.6% ）甲级写字楼样本（按15000计算租金回报）地王大厦（130—-80元/平米.月，租金回报率为10.4-6.4%）嘉里中心（90元/平米.月，租金回报率7.2为%）赛格广场 （90元/平米.月，租金回报率为7.2%）特区报业大厦（110-60元/平米.月，平均为85元/平米.月，租金回报率为6.8%）江苏大厦（88-65元/平米.月，平均为76.5元/平米.月，租金回报率为6.12%）2022/4/18二。实现高价的障碍有哪些？（之四）存量及二手楼价格拉低价格。地王大厦:均价15000元/平米（二手）嘉里中心:均价11000元/平米（二手）赛格广场:48层以下均价11000元/平米（存量报价）世贸广场:中高层10500元/平米（二手）特区报业大厦:均价14000元/平米（存量报价）地王大厦标出的二手价大大压低高档写字楼价格上涨空间！2022/4/18二。实现高价的障碍有哪些？（之五）产品本身没有多少“第一”来有形支撑高价