05房地产购买行为分析.ppt

影晌住宅购买行为的其他因素 1、住宅所在地与城市中心、商业服务业的距离及交通便 捷程度 居住物业对城市社会经济生活的可接近性是消费者购买 决策的一个重要参数。西方社会甚至认为房地产的购买是一种接近权购买。美国有人对人们各种社会生活活动的范围及交通工具做了研究。 城市生活各种理 想可接近性关系见下图 ： 城市生活各种理想可接近性关系图： 2、区域环境因素 区域环境因素包罗极广，诸如风景、 空气、噪音、邻里等都是环境的一部分，再有如林木、花草、菜市场、百货公司、学校、公园、电影院、歌厅、活动场所等各项设施。各区域由于其条件不同，使得上述各项因素在消费者选择时构成了区域环境偏好。 一般而言，环境的各子因素中，以林木、花草为代表的绿化最为重要； 其次是附近有无学校、文化气息。 再次各类商店等基础设施； 3、房屋自身要素 房屋本身具有许多要素，包括:外观、室内设计、房厅数、 工程质量、水电设施、采光、通风、朝向。这些要素的相对重要性，受个人年龄、教育程度、购买动机、房型期望等因素影响，可能产生相当程度的变异。 （1）房型偏好 影响房型偏好的因素与影响住房面积偏好的因素基本相同，首先是家庭收入，其次是家庭人数。住房面积大小在很大程度上决定了房厅数多少及配比，也决定房厅的面积大小及比例。有许多消费者，不太计较面积的大小，而重视房厅数，在购买房屋时，先定要买几房几厅(该决定很可能根据家庭人数作决定)，再考虑面积问题。据调查，大面积住房的房厅数偏好集中于三室二厅和四室二厅两类房型。介于之间的四室一厅则较不受欢迎。 （2）住宅属性 住宅属性包括: 坚固、耐用——满足安全感、依托感 宽敞、舒适——解除个人的封闭感 方便、安静、美观——满足感 气派——使人有成就感 其相对重要性，决定于消费者的个人心理需要。 二、现房和期房选择的影响因素分析 1、期房风险分析 期房——购买后不能马上进住的房屋，实行预售方式 现房——购买后即可以进住的房屋 消费者对房屋预售所担心的风险有以下10个方面： 1)产权不清楚; 2)不能如期交屋; 3)偷工减料; 4)外观比图样差很多; 5)缴款后发展商宣告倒闭或携款潜逃; 6)发展商要求追加款项; 7)邻里素质水准不齐; 8)附近地区越来越脏乱； 9)亲友不喜欢那栋房子；10)亲友不喜欢那个地点。 购买动机则对风险的相对担心度有很清楚的影响。 因各种促因而引发购买欲望的人，最担心的是偷工减料，因这些人最重视房屋的坚固程度等质量问题。 因各种诱因而想买房子的人，最担心的是房屋产权不清楚。 投资房地产的人，比较重视交屋时间。 2、消费者的信息需求 对于预售房屋来说，消费者的选择完全依赖他获得的信息，信息越多，了解越多，承担的风险越小。即使购买现成房子，信息也同样重要，消费者必须知道房屋价位，了解该房屋的所有权归属状况、建造的年代、使用状态等，才知道怎么选择，才有把握地去断定，他到底会不会上当，值不值得。 信息是极为广泛的，但消费者能识别的不太多，有必要的，和次要信息。一般说来，消费者可能要求获得的信息:发展商业绩、交屋时间、五证号码、贷款金额、设计特点、交通状况、附近公共设施、环境状况、平面图、房厅数、室内图片、外观图片、建材种类、建筑方式、建筑师名称、房屋名称、建设公司名称、付款办法。购买动机不同所需信息或关心的信息不同。 可通过消费者对相关信息的需求情况，判断消费者 所担心的风险是什么，从而使广告更具针对性。 3、现房与期房的偏好比较 对现房与期房的划分，可以按其开工己否，完工己否，距离完工时间，以及现在是否有人住，将期房与现房共分成五类： (1)刚推出尚未开工的房子; (2)已开工一年内可以盖好的房子； (3)已开工半年内可以盖好的房子; (4)还没有人住过的房子; (5)已有人住的现成房子。 对五种类型的房屋的偏好情况调查，其偏好顺序为： (4)——(3)——(1)——(2)——(5) 该结果表明，现房未必就受欢迎，同样是现货，已有人住的最不受欢迎，而未有人住的，则最受欢迎。说明居民想住新房的愿望强烈。 对期房与现房的类型，男女偏好不太一样。 男人——较能接受“尚未开工的房子” 女性——比男人更不喜欢“已有人住过的房子”。 对期房与现房的偏好，存在教育程度差别 高教育的人——比较而言