魅力之城在售产品价格策略及销售办法.ppt

楼盘名称 位置 朝向 梯户比 楼层高 建筑面积 实收单价 实收总价 月消化 凤凰城 中庭 南北 2梯4户 27 141 5800 810000 5 二十四城 中庭 南北 2梯4户 33 144 8500 6 翡翠城 中庭 南北 2梯4户 33 135 7300 980000 0 中海兰庭 中庭 南北 2梯4户 33 135 5700 770000 3 国际社区 中庭 南北 2梯4户 17 146 5500 803000 6（半个月） 翠微清波 外围临路 南北 2梯4户 18 136 4968 675648 40 中庭 南北 2梯4户 18 136 5500 748000 中庭 东南 2梯4户 18 132 5300 699600 蓝谷地 中庭 南北 3梯6户 33 139 4700 653300 18 中庭 南北 3梯6户 33 136 4900 666400 中庭 南北 3梯6户 33 131 4800 628800 澳龙名城 中庭 南北 1梯2户 11 148 7200 2 魅力之城 中庭 南北 1梯2户 18 142 5900 830000 2 从目前市场上再改产品的销售情况来看，翠微清波和蓝谷地的销量较好，分别为18套和40套。蓝谷地的成交价格在4700-4900.翠微清波的成交价格在4968-5500。随着市场的持续低迷，不排除10月房交会期间，众多楼盘的的大幅度降价促销。 市场竞品比对一览表 第二十八页，共四十页。 产品类型 楼栋 建筑面积 实收均价 7.27至今去化套数 剩余套数 样板间 可售套数 可售合计 首次置业 4A 89 4830 0 2 0 2 45 5# 89 5700 13 21 0 21 8# 89 6300 14 4 2 2 65# 90 —— 样板间 1 1 0 40# 　 —— 未推房源 20 0 20 首改 70# 118 4935 6 20 4 16 84 71# 118 5227 7 7 0 7 9# 125.5 6200 25 20 2 18 41# 　 —— 未推房源 43 0 43 再改 4# 146 5900 2 31 0 31 218 6# 153 —— 未推房源 19 0 19 7# 152 —— 未推房源 21 2 19 4组团 170 5700 1 3 1 2 65# 134 —— 样板间 1 1 0 4A大平层 138 4751 0 7 0 7 8组团顶跃 190 4638 0 7 0 7 36# 174 —— 未推房源 35 0 35 37# 136 —— 未推房源 36 0 36 38# 142 —— 未推房源 21 0 21 39# 137 —— 未推房源 40 0 40 合计 　 　 　 360 13 347 　 魅力剩余可售房源梳理 第二十九页，共四十页。 魅力后期可售房源主要集中在再改产品，共计218套。首改产品可售套数共计84套。首置产品可售套数共计45套 从魅力剩余可售房源的梳理来看，魅力下阶段的消化重点集中在再改产品。 从市场维度分析，市场上再改产品的价格不断走低的趋势较为明显。 销售目标： 魅力剩余的可售产品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也就意味着下阶段再改产品的月均消化速度需达到30-40套/月 我们把上个月市场上再改产品销量较好的楼盘和魅力做点对点的比较 从上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27——今） 首置：27套 首改：38套 再改：3套 再改产品剩余房源最多，但确是去化速度最慢的产品。 第三十页，共四十页。 再次改善产品细项打分表(100分为满分) 　 100分 魅力 翠微清波 蓝谷地 土地属性及配套 45% 交通配套 2 1 1 2 教育配套 6 2 4 3 商业配套 3 1 2 3 医疗配套 4 1 4 4 土地属性 30 14 20 18 品牌 15% 开发商品牌 15 15 14 14 产品 40% 规模 3 3 2 2 容积率 6 6 5 5 景观环境 7 4 7 3 梯户比 7 7 5 2 朝向 3 5 5 5 楼层高 5 4 3 1 本户型所处位置 3 3 3 2 户型功能变化 1 0 0 0 户型综合评价 5 4 5 3 　 100% 合计 100 70 80 67 　 折算率 10 -3 第三十一页，共四十页。 楼盘 实收均价 折算率 折算价格 权重 权重均价 翠微清波 5200 10 4680 60% 2808 蓝谷地 4800 -3 4944 40% 1977.6 合计 100% 4785.6 维度一：从目前市场维度得出，魅力再改走量的价格在4785元/平米 维度二：目前市场上再改产品的走量房源的总价区间在65-76