合肥商业地产发展态势报告.pptVIP

U S T C Management School U S T C Management School U S T C Management School 合肥商业地产发展态势报告 商业地产的一些基本概念 商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 商业地产具有高收益性、长期性和稳定性的特点。不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性。 全称ShoppingMall，属于一种新型的复合型商业业态。特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 Mall 开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。 空置率 房地产信托投资基金的简称，是国际上重要的房地产投融资方式。REITs通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，购买房地产项目,并由专门投资机构经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。 REITs 指住宅的第一层、第二层。一般住宅的第一层、第二层销售较为困难，价位也较低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。大盘社区因为住户多，投资风险小，底商率先得到投资者青睐。 底商 商业地产的四个新特点 梯形分布、多种规模并存 城市商务中心数量增加，商业地产规模从中央商务区的大规模到各个区域小商务区的小规模，呈梯度递减形态。商业地产模式开始呈现多样化，集中办公、分散办公，包括酒店、度假村等等都是商业地产。 从政府主导到市场主导 过去商业地产是政府主导，政府为了做形象工程，在一个孤立的地方建一个商业中心或商务建筑，背离市场经济运行原则。现在商业地产投资的市场化运作机制已逐步完善。 打造精品 推崇概念 在打造商业地产精品的过程中，不少地产商都将推出“概念”作为行销手段。Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ概念让一代中国人重新认识商业地产投资开发、营销策划、招商销售、经营管理均需要有一整套的规划与决策支持。 同质竞争 局部过热 从总体上来看，国内商业地产市场的情况是：商业网点总体不足，局部存在过热的苗头，表象是同质化竞争。一些地方盲目建设大型商业设施。 商圈的分类 商圈，指的是城市商业集中形成的一个地理范畴，通常城市中心的商业区，由一些不同类别的商业建设聚集在一起，便形成城市黄金商圈、核心商圈，又因为这类商圈一般是城市商业繁荣程度的标志，是城市消费水平的指南针，是城市社会面貌和经济面貌的综合体现，此核心商圈又被称为形象商圈，代表所在城市的整体形象。 相比较而言，地处城市特别是中心或城市次中心，由某类品牌或某种商品聚合不同业态、不同业种的商圈，称之为次商圈，在次商圈是由餐饮、休闲等业种聚会而成的商圈，被称为特色商圈。 在城市的居住区，原来作为公共设施、商业配套聚会而成的商圈，其主要功能是满足社区居民生活需求，因此这个商圈被称为功能商圈。 在合肥，四牌楼、淝河路是主要的核心商圈、住商圈，像曙光、南七等地方商圈就是次商圈，像安居苑、琥珀山庄等社区商业形成的商圈即属于功能性商圈。 商业地产发展程度的衡量标准——新商圈 城市新的商业业态的丰富性，成就了城市新商圈。新商圈的发展通常被用来描述新兴商业地产项目对周边商业氛围的营造程度。 新商圈的分类： 复合型商业建筑 主力形态以百货店和购物中心为主 专业市场 一方面整合城市产业，另一方面在城市市场发展过程中进一步专业化、市场化 商业街区 以良好的交通条件汇集人流，为一些城市的地铁、铁轨、立交桥作准备 交通节点 以不同类型的商业街，步行街为城市新商圈相成的市场主体，将居住区与商业区有机的结合在一起 商铺聚合 在一定体量的社区、风景名胜区等人群聚居地以不同类型、承载不同功能 合肥新商圈的形成昭示商业地产发展良机 中国商业地产联盟专家委员何其琛指出： 新商圈主要有四个发展方向：1、以购物中心为主力业态，如元一、新都会环球广场；2专业市场良好，如新站区附近一大批专业市场的汇集；3、商业集群不断涌现，不同业态结合在一起?形成新商圈；4、商业体量须达到一定标准，合肥商业网点发展规划应是500万平方米。 目前，合肥的传统商圈正在不断升级，?新业态逐渐占领制高点。除综合性百货外，?还出现了社区百货、流行百货、生活百货等?诸多方式。合肥目前有一个市级商圈，8个区级商圈，25个聚集性社区，商业地产的机会正在于此。 从合肥商圈的分布状况来看，除了原有的长江路、淮河路步行街、城隍庙等商业圈外，还有元一SHOPPINGMALL、新鸿意环球广场、百大CBD、三里庵