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3.住宅需求的特点 （1）个别性 是指在不同的人在不同阶段对于住宅的需求是不一样的，即温饱阶段和富裕阶段追求的住宅是不一样的 （2）渐变性 “家庭生命周期”来反映，即指一个以家长代表的家庭，从开始建立到家长死亡或并入小家庭的全过程，在这个过程中家庭对于住宅的需求显然是变化的 （3）复合性 对住宅的需求可能包含两种需求对象（住宅存量与住宅服务流量）、对应三种实现手段（前者通过住宅投资与业主自用来实现，后者通过业主自用和住宅消费来实现） （4）效用调节性 这是住宅商品的显著特点，其效用大小主要取决于消费者的偏好。可能会因为地段，具体朝向，楼层等外在因素导致选购兴趣上的差异 （二）住宅需求的影响因素 1.价格的影响 （1）住宅价格对住宅需求的逆向调节 住宅价格越高，需求就越少 （2）其他商品和服务价格对住宅需求的间接调节 住宅作为生活必需品，与其他商品和服务之间的替代性弹性数值不大，所以这种调节能力甚微 （3）住宅需求的价格弹性 住宅需求的价格弹性价格变化（△R/R）引起的住宅需求变化（ △Q/Q)的幅度Ep来加以说明。 欧美国家研究表明，住宅需求价格弹性取值主要分布在0.6-0.8之间的范围内，显然家庭在决定住宅消费时会有一些顾虑，但是却对住宅的价格变动不明感。这表明住宅是缺乏弹性的不可或缺的必需品。也就是说无论收入