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未来你卖的不是房子，而是社群和生活 明源君最近看了几个精装修的楼盘，都是智能家居，什么APP遥控家电啊、预装新风系统啊，不禁感慨，五年前装修的房子已经完全落伍了。不过想想，五年前乔布斯刚刚去世，那年的新品是iPhone4S，现在都已经iPhone7了。科技变化如此之快，可现在大部分房地产的产品还是停留在单纯的钢筋混凝土上，跟几十年前没什么差别，也难怪越来越不好卖。 那么，未来的房地产产品究竟什么样？明源君认为，除了提高产品本身的科技含量之外，还要实现人们的社交需求。 产品 + 社群 一、居住，要有更高级的需求 为什么说未来房地产产品要实现人们的社交需求呢？马斯洛需求层次理论中将人类需求像阶梯一样从低到高按层次分为五种，分别是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。 人们在居住体验上，当满足了生理需求和安全需求这两种相对低级的需求时，接下来就是要寻求更高级的社交需求，即：对于对友谊、爱情以及隶属关系的需求。比如，和谐温馨的人际关系，开展有组织的体育比赛和集体聚会等。 二、中国人尤其注重社交 其实，对于中国人来讲，与欧美国家相比，房子满足社交需求这一点尤为重要。著名社会学家费孝通曾在《乡土中国》一书中指出，如今现代社会覆盖到了中国大多数地方，但中国其实是从乡土一点点走向现代。传统的乡土社会虽然已经解体了，但这些让中国人之所以成为中国人的魂并没有消散，中国基层传统社会里的一种特具的体系，仍然支配着社会生活的各个方面。 ? 这一点表现在哪里？美国的乡下大多是一户人家自成一个单位，很少有屋檐相接的邻舍，这是因为他们早年拓殖时代，人少地多的结果，同时也保持了他们个别负责、独来独往的精神。 ? 而在中国，自古就是聚村而居，人口在一个地方一代一代聚积成村落，人口流动率小，整个村子如同一个没有陌生人的社会。这种社交特性，在城市化进程中被打破，到了城市中，邻里之间互不相识如同陌生人的形式并不能满足中国人的社交需求。 ? 因此，能实现社交需求的产品其实是未来的一种产品方向。而地产界，也有YOU+、科技寺、阿那亚等的成功先例。 YOU+：真正的宝藏在社交上，而不是房子 YOU+?青年国际社区的打造，就类似中国自古以来的“熟人村落”，强调社交功能：其一，是外面的人很难进入，即使捡到钥匙，你也很难进来，即使进来了，也瞬间被识别出来。其二，YOU+内部就是一个真正大家庭，路不拾遗，夜不闭户在YOU+是常态。 说起做YOU+?青年国际社区的初心，创始人刘洋表示这个产品积蓄了都市游子对“家”的痛点所有的领悟： 第一，家，不应该只是容身之所，他应该充满温情与爱； 第二，家，为什么要丧失邻里信任感，我们渴求同在一个社区互帮互助、其乐融融的幸福感； 第三，家，为什么不能把有着共同梦想和价值观的创业青年聚在一起，把居住、社交与创业的圈子打通？ 1、市场：得青年者得天下 ? 为何从青年公寓作为创业切入点？刘洋表示：“其一，都知道地产白银年代，得客户者得天下，对YOU+而言，则是得青年者得天下，得精英者得未来；其二，YOU+不可能什么都做，聚焦一个细分市场才有可能做好；其三，自己的兴趣在这里。” 2、模式：不是地产商，而是社区平台 ? YOU+社区的商业模式其实并不复杂，简单的说，就是先租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对初上班的年轻人，卖点是特意设计出300~500平米的超大公共空间，并营造和维护亲密友爱的社区氛围，让年轻人把“心”安在YOU+社区。 ? 如何打造社交平台呢？YOU+社交公寓的出发点就是把居住和圈子打通，这个圈子有各种社交圈子，有兴趣圈子，有老乡圈子，更有创业圈子，大大小小100多个圈子。 有了圈子，怎么保证社交是活的不是死的？就要靠“YOU+136”考核制度。具体为1个月内必须至少认识公寓内10位朋友，3个月内必须参加至少1次社群活动、6个月内没有其他房客的重大投诉。打个比方，YOU+每个月都会做个敲门式问卷调查，你必须认识至少10个人，涉及这10个人的姓名，祖籍，大学，工作，爱好等很多问题，答不出来、填不完整，你就得“走人”。同样，3个月没参加公寓活动也得走人，同样，YOU+会评选社区最不受欢迎的家友，一旦被评选上，你就被开除了。 ? 3、壁垒：从人的需求要效益 ? 开发商交易核心是一次性买卖，不是YOU+社区的高频次的碰撞和家文化的核反应，以前开发商是从人的口袋里要效益，是开发的逻辑，是价值最大化的逻辑。而YOU+更多是从人的需求要效益，是运营的逻辑，是爱的力量最大化逻辑。开发商往往缺乏C端思维，投入情感和运营管理非常之多，YOU+必须带着家友一起玩，这看似容易，其实却是个很高的门槛。 也因此，这种模式在复制上遇到了很多困难。 科技寺：比办公更重要的是自我实现 商业写字楼的空置率越来越高，办公模式也是千篇一律。科技寺作为一