05【运营管理】—华夏幸福基业产业地产研究（42P）.pptVIP

固安、大厂、怀来区域配套住宅2011年度开发项目情况表 固安区域 大厂区域 怀来区域 2.5 财务分析 1、主要会计数据 1、该公司利润总额大幅增长近两倍，而营业收入仅增长近八成，显然营业总成本低于营业收入的增长率。 2、归属于上市股东的净利润和基本每股收益增长均大于2倍，可见该公司利润增幅很大。 3、该公司2010年、2011年的资产负债率分别为89%、85%，其偿债压力非常大。 2010—2011华夏幸福基业经营成果比较 1、主要会计数据 2.5 财务分析 1、应收账款超速增长，增长14倍之多，主要为管委会、财政局等政府机构欠款。 2、该公司存货增长近1倍，主要系住宅开发项目形成。 3、预付账款平稳增长，主要是对建筑商、市政工程公司的支付。 2010—2011华夏幸福基业资产类比较 1、主要会计数据 2.5 财务分析 1、预收账款增长八成以上，主要系预收房款大幅增加。 2、应收账款增长近1.3倍，主要为应付园区开发及配套住宅工程款增加。 3、一年内到期的非流动负债大幅增长，主要系各类质押、抵押借款以及向银行贷 款到期数额较大，而长期借款减少也是这一原因所致。 1）其他流动负债增长近两倍，主要由增长预提土地增值税所致。 2）长期应付款增长6成以上，主要系对信托及建筑商的应付款，凸显资金紧张。 2010—2011华夏幸福基业负债类比较 1、主要会计数据 2.5 财务分析 1、该公司2011年经营活动现金流净额严重下降，大约为2010年的1/5,主要因为该公司的收入大多表现为应收账款及预付账款。 2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及环北京以外河北地区的快速增长所致。 3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。 2010—2011华夏幸福基业现金流比较 2、主营业务收入构成 2.5 财务分析 园区住宅配套占其收入的一半，约为38.5亿，其次是土地整理带来了收入约占3成，产业发展服务、城市产业开发以及基础设施建设的收入合起来仅占两成。 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成 3、主营业务利润构成 2.5 财务分析 2010年利润贡献，主要是产业发展服务（报表显示该部分成本为0,估计是招商引资分成）约四成以上，园区住宅配套占三成多，城市产业开发占1/6以上，土地整理仅占1/20。其利润来源的前三位分别为产业发展服务、园区住宅配套和城市产业开发。 2010、2011华夏幸福基业主营利润分行业构成 2011年利润贡献，园区住宅配套占四成多，其次是产业发展服务约占三成，土地整理占两成以上，其他部分利润贡献不足一成。 华夏幸福基业工业地产运营模式 ——固安模式 1. 固安工业园简介 2. 投资开发 3. 定位规划 第三章 4. 营销运作 5. 后期管理 3.1 固安工业园简介 固安工业园位于廊坊市固安县开发区，河北省省级重点开发区，2002年6月28日奠基，为河北省省级开发区中较为知名的产业区。 园区位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置，周边40公里范围内拥有十一条高速、六条铁路，100公里范围内拥有三大国际机场和三大天然良港，北京新七环由此经过，具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”区位交通条件。 区位分析，投资开发 定位规划，确定园区产业方向 选择盈利模式，招商推广 后期管理 配套商业、住宅开发 运作流程 3.2 投资开发 主要采取政企合作的方式开发 主要特点： 政企合作，政府（政绩）与入驻企业实现“双赢” 一般以产业用地性质拿地，导致地价便宜，好拿。 因为是工业用地性质，配建商业、住宅打政策擦边球时，要面对媒体监督的风险 。 占地面积大，固安工业园占地70平方公里（起步区20—30平方公里） 资金周转周期长，回款慢。 3.3 定位规划 固安工业园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区，科学有效的实现了各个区域功能之间的混合生长、协同发展。 经过近年来的发展已经形成：以京东方、东方信联为代表的电子信息产业集群；以正兴车轮、汉和机械为代表的汽车零部件产业集群；以航天振邦、诚田恒业为代表的高端装备制造产业集群。 固安工业园区，围绕中国航天科技集团航天一院项目，将打造世界一流的“航天科学城“，科学城将以航天一院为龙头，吸引上下游航天企业入驻，最终形成以航天科技研发为先导，以航天核心零部件制造为主体，以航天配套产业为基础的产业集群。 “从高到新”，本质是产业