房地产开发流程重要概述.docx

房地产开发流程重要概述 今天要给大家介绍的主要内容是与大家一起来认识、交流和探讨房地产开发过程中和大家在日常工作中经常会遇到的一些重要的概念，在这里我将以房地产开发流程为主要线索逐步向大家介绍房地产过程中可能会出现的和大匠通科技（项目成本控制管理软件及“搜材网”）相关的一些重要的概念或信息： 一、总论:房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商)，以赢利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是”指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓”商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业. 房地产的开发流程,一般包括以下四个阶段:1、投资机会选择与决策分析;2、前期工作;3、建设阶段;4、租售阶段.另外还需要指出的是作为房地产行业的重要下游产业，物业管理也是房地产成功开发管理中不可缺少的环节；下面我将就按照房地产开发的前四个阶段分别开始论述，分析。 二、投资机会选择与决策分析阶段 ?投资机会的选择与决策分析，是整个开发过程中极为重要的一个环节，类似于项目可行性研究。首先，在投资机会选择过程中,开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备,通过与土地当前的拥有者、潜在的租客及买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触,提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或者合作意向书。其次，投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作.前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平;后者则根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。需要注意的是，作为一条行业准则，开发商要保持一种健康的心态,既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本.同时要考虑某些意外事件可能导致的损失。 （在这一过程中可能出现的与本公司开展业务相关的服务提供商：土地中介公司、房地产策划公司、拆迁公司、劳务公司、资产评估公司、房地产开发公司、拍卖公司、财务融资公司等等） 作为这一环节比较重要的几个概念是关于土地方面的知识： 1、 土地所有制? 我国现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体所有制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和私人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 2、 土地使用性质? 通常指土地的不同用途，可分为居住用地,工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。 3、 土地使用权有偿出让?及土地使用权出让年限 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.?土地使用权出让的最高年限是: 　一、居住用地七十年； 　二、工业用地五十年; 　三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 　四、商业、旅游、娱乐用地五十年； 　五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同,支付出让金，并办理登记,而继续享受土地使用权。 4、 土地使用权出让金? 土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租?”，是土地所有权在经济上的体现。如批租?50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。 三、前期工作阶段 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委会对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的”五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的.而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同.在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出