房地产估价师房地产估价案例与分析试题.docx

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ： 号证考准 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ： 号证份身 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ： 名姓生考 — — — — — — — — — — — — — — — — — 线 — — — — — — — — — — — — — — — — — — 订 — — — — — — — — — — — — — — 装 — — — — — — — — — — — — — — — — 二〇〇九年度 全国房地产估价师执业资格测试 《房地产估价案例与分析》试卷 本试卷全部为主观题） 人力资源与社会保障部 中华人民共和国 监制 人 事 测 试 中 心 二〇〇九年四月 重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。 一、问答题共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的括号内） 一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是 1500 元/㎡，居住用地的基准地价是 700 元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街， 建筑面积 500 ㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于 居住。卖家要价 60 万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。 请问： 房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？ 二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为 415 万元、423 万元、455 万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为 430 万元。 1 / 13 PAGE PAGE 10 / 13 请问： 投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么？ 投资行为能够实现的基本条件包括哪些方面？ 三）2006 年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期 6 年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么? 确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么? 二、单项选择题共 3 大题，共 20 分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意， 请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内） 一）甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区，项目于 2008 年 3 月 10 日竣工。该项目于 2008 年 1 月 10 日裁定甲开发商拖欠项目承包人建设项目价款 1500 万元，因开发商违约造成承包人的损失 500 万元。除此之外，该项目没有其他或新增法定优先受偿款。 甲开发商若在 2008 年 1 月 10 日以该项目抵押申请贷款。下列表述中正确的是 ）。 A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B．甲开发商不能以该在建项目为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C．该在建项目只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D．该在建项目只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款 甲开发商若在 2008 年 1 月 10 日以该项目抵押申请贷款,则估价对象的抵押价值为 ）。 该项目在 2008 年 1 月 10 日未设立法定优先受偿权利下的市场价值 该项目在 2008 年 1 月 10 日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠项目承包人建设项目价款 1500 万元的余额 该项目在 2008 年 1 月 10 日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失 500 万元的余额 该项目在 2008 年 1 月 10 日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠项目承包人建设项目价款 1500 万元和甲开发商违约造成承包人的损失 500 万元的余额 若甲开发商若在 2008 年 9 月 10 日以该项目抵押申请贷款,经评估的抵押价值为 9000 万元，银行按 50%发放了 2000 万元的贷款，则该项目再次抵押的价值为 ） 。 A．9000 万元-2000 万元=7000 万元B．9000 万元-2000 万元/50%=5000 万元 C．9000 万元-2000 万元-1500 万元=5500 万元D．9000 万元-2000 万元/50%-1500 万元=3500 万元 若该项目目前已全部取得销售许可证