房产新政授课提纲.docx

授课提纲： 一、房产税简述 二、房产税的征收方式三、限购 一、房产税 1、 房产税定义：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。 房产税属于地税 2、 征收房产税的目的（意义） 社会财富的一种分配机制 对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出 3、房产税征收的理性分析（讨论） 二、房产税的征收 1、 征税的时间节点：2011 年 1 月 28 日（含当日）后签订的新购房屋的买卖合同 2、 房产税的征收公式：应征收的房产税额=新购住房应税面积*新购单价*70%*税率（0.6% 或 0.4%） 3、 面积的计算：合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。 4、 什么叫应税面积？ 对上海户籍的人：每人有 60 平方的免征税待遇，超过 60 平方的，则超过的部分需要交房产税 对非上海户籍的人：无 60 平方的免税待遇例子： 5、 单价的问题： 一般是买卖合同价/房屋的建筑面积 若单价显示的过低，交易中心内部由核准价 6、 税率 （1） 什么时候选择 0.6%、0.4%的税率？应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍（含 2 倍）的，税率暂减为 0.4%；过于则税率为 0.6%。 （2） 目前的分界点：14213 元/平方；28426 元/平方 7、 优惠政策： 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭 全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过 60 平方米（即免税住房面积， 含 60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过 60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。 本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免 税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。 本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年 子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房 属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满 3 年的购房人，其 上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 其他 8、 征税的管理： 房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。 房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。 交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记； 不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。 纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。 9、 在征收房产税的情况下的缴税流程： 第一步缴纳房东方的营业税、个人所得税 第二步缴纳买方的契税 第三步买方提供相关资料申报房产税，税务局开具《原有住房信息查询申报表》交付买方 第四部买方持《原有住房信息查询申报表》到房地产交易中心查询窗口免费查询原有住房信息。（需五个工作日）房地产交易中心会将查询结果转交给税务部门 第五步税务部门在收到查阅结果后的十个工作日后，通知买方是否需要缴纳房产税 及房产税税额 第六步买方在接到税务部门通知后才可以办理产权过户手续 注：2011 年 1 月 28 日之前签订的网签合同，交易过户流程照旧不变10 探讨： 例 1、如果这个居民家庭原来已拥有一套 50 平方米的住房，现又新购一套 110 平方米的住 房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为 160 平方米，人均住 房面积为 53.33 平方米，全部住房面积未超出人均60 平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套 110 平方米的住房可暂免征收房产税。 例 2、如果这个居民家庭原来已拥有一套 150 平方米的住房，现又新购一套110 平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居