房产继承赠与买卖三种方式解析.docx

关于房产：继承、赠与、买卖三种方式超详解析 现在越来越多的人开始关注房产传承的问题，是赠与、继承还是买卖? 房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较： 1、继承： 房产继承一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后 到房管局办理房产过户手续。该规定的依据是司法部、建设部于1991 年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称“联合通知”)，按该“联合通知”的要求，不管是 法定的还是遗嘱继承房产，还是赠与、遗赠房产，只要到房管部门办理过户登记，都需要提前到公证机关办理公证。虽然在人民法院公告 2014 年第 8 期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定，该通知不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继 承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登 记法定职责的依据。南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全，公告 无异议后，可以办理相关房产登记。但在北京市朝阳区房管局网站上的信息依然提示房产继 承过户要求申请人需要提交继承权公证文书或法院判决。 税费情况： 继承权公证费用： 依据京发改[2013]2067 号文件，公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准为：受益额 20 万元以下的部分，按不超过 1.2%收取;超过 20 万元不满 50 万元的部分，按不超过 1% 收取;超过 50 万元不满 500 万元的部分，按不超过0.8%收取;超过 500 万元不满 1000 万元的部分，按不超过 0.5%收取;超过 1000 万元的部分，按不超过 0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取 200 元。 房管局办理过户收费情况： ①、交易手续费：1 元/平方米。 ②、登记费：住宅 80 元/套。 ③、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10 元。 ④、印花税：5 元/本。房管局过户需要材料: 申报材料： ①.登记申请书原件。 ②.申请人身份证明。 ③.房屋所有权证原件。 ④.继承权公证书原件，或者法院生效法律文书原件。 ⑤.房屋登记表、房产平面图二份。 房屋遗赠的，还应当提交契税完税或者减免税凭证原件。 城六区央产房继承、遗赠的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。 房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，继承人继承抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人(预告登记权利人)应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权 人(预告登记权利人)同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。 注：虽然 2016 年 7 月司法部发文，司发通[2016]63 号，司法部关于废止《司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，根据通知精神，房产继承必须公证的规定废止了。而根据我们了解的情况和咨询反馈，还是有些地方需要继承公证的。 根据 2016 年 1 月 1 日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人 关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生 效的法律文书。”之规定。 如果产权登记部门严格按照实施细则，那么今后老百姓继承房产，有两种方法四种路径 (具体材料怎么提供、手续怎么办理参见《不动产登记操作规范(试行)》)： ㈠、遗嘱继承或遗赠。提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。 ㈡、法定继承。法定继承又有三种路径： ①、“协商继承”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属 关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记; ②、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记; ③、诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法 院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。 2.房产赠与： 房产赠与，指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接 受的民事法律行为。自 2015 年 1 月 29 日起，北京进一步简化房产赠与环节中的手续，办理直系亲属间房产赠与时无需提供赠与公证，而是改为提供亲属关系公证。所需资料包括亲 属关系公证;购房资格核验通过的结果通知单;契税完税凭证;房产证;赠与人身份证;受赠人身 份证、户口本、婚姻状况证明等资料。在新手续实施后，以望京一套100 平方米的房子为例，赠与公证收费公式是 100 平方米×26000