无发票业务账务处理.pptxVIP

无发票业务账务处理;房租的业务处理和管控技巧 房屋租赁方式不同： 租赁个人房屋的业务处理：需要代开发票，发票代开税点如何计算 1.个人出租房产，到哪代开发票？ 个人出租房产业务暂由地税部门代开增值税发票，并代征增值税，纳税人可到地税纳税大厅申请。 2.个人出租房产，涉及哪些税？分别如何计算？ 个人出租房产涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税 ;房租的业务处理和管控技巧 （一）增值税分两种情形： 1、出租住房： 应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5% 2、出租非住房： 应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5% 至2017年12月31日，月销售额不超过3万元（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。 （二）城建税（市区）、教育费附加、地方教育附加分别按照缴纳增值税额的7%、3%和2%计算缴纳。 （三）房产税分两种情形：个人出租非住房，按租金收入的12%计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。 （四）土地使用税分两种情形：个人出租非住房，按实际占用土地面积，依照规定的税额（市区一等土地12元/㎡，二等土地10元/㎡，三等土地8元/㎡，四等土地6元/㎡）计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。 ;房租的业务处理和管控技巧 （五）印花税分两种情形：个人出租非住房，按合同金额的千分之一计算缴纳；个人出租住房，免征印花税。 （六）个人所得税：每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；4000元以上的，定率减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。纳税人在出租房产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。此外，还准予扣除能提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租房产实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。 个人出租非住房，按应纳税所得额乘以20%税率计算缴纳；个人出租住房，减按应纳税所得额乘以10％的税率征收个人所得税。 ;房租的业务处理和管控技巧 3.个人出租房产代开发票 需提供哪些资料？ 1、代开发票申请表； 2、经办人身份证明原件及复印件； 3、合同和协议原件及复印件或付款方有效证明（超过税务机关规定限额以上的提供）4、房屋产权证明的原件及复印件（无房产证应提供购房合同或居委会等书面证明说明房屋用途）。 ;房租的业务处理和管控技巧 2、租赁企业房屋的业务处理 房地产公司自营出租 假设每年对外租金100万元（含税），由房地产企业自行对外出租，则涉税分析如下： 1.增值税100/1.11*11%=9.91万元 2.增值税附加：9.91*12%=1.19万元 3.房产税：100/1.11*12%=10.81万元 4.印花税：100*0.1%=0.1万元 4.企业所得税：（100/1.11-1.19-10.81-0.1）*25% =19.5万元 5．净现金流：100-9.91-1.19-10.81-0.1-19.5 =58.5万元 ;房租的业务处理和管控技巧 2、租赁企业房屋的业务处理 房地产公司自营出租 假设每年对外租金100万元（含税），由房地产企业自行对外出租，则涉税分析如下： 1.增值税100/1.10*10%=9.10万元 2.增值税附加：9.10*12%=1.09万元 3.房产税：100/1.10*12%=10.91万元 4.印花税：100*0.1%=0.1万元 4.企业所得税：（100/1.10-1.09-10.91-0.1）*25% =19.70万元 5．净现金流：100-9.10-1.09-10.91-0.1-19.7 =59.1万元 ;房租的业务处理和管控技巧 2、租赁企业房屋的业务处理 （二）成立商业管理公司，将物业转租给商业管理公司，商业管理公司对外出租 假设将物业以80万元含税价格租给商业管理公司，商业管理公司在以100万元的含税价格对外出租，涉税分析如下： 地产公司 1.增值税80/1.10*10%=7.27万元 2.增值税附加：7.27*12%=0.87万元 3.房产税：80/1.10*12%=8.73万元 4.印花税：80*0.1%=0.08万元 4.企业所得税：（80/1.10-0.87-8.73-0.08）*25% =15.76万元 5.经现金流：80-7.27-0.87-8.73-0.08-15.76=47.29万元 ;房租的业务处理和管控技巧 2、租赁企业房屋的业务处理 商业管理公司