海口别墅策划项目建议书.docVIP

　　海南岛在军事上是我国战略支点，它是中国南海不沉的航空母舰。在经济上，海南岛最大的优势是丰富的海洋资源和热带海岛旅游资源。海南的发展前景是无限光明，经过90年代初期的房地产泡沫经济，今日的海南旅游业与地产业健康发展，作为一家实力雄厚的投资公司，泰盛控股公司整合岛内外资源，进行大手笔策划，一定能够在海南房地产市场高起点谱写新的篇章。 　　杨宝民策划工作室作为一家高水平的策划机构，愿意为泰盛提供专业地产策划服务，在共赢中快速发展。 　　一、商业房地产策划的意义 　　面对竞争激烈的房地产市场，没有充分的市场调查，没有切合市场实际的专业策划服务，房地产项目很难达到预期目标。 　　根据中国泰盛控股公司董事长吉大为先生的战略构思，杨宝民先生的提出具体建议，期望本项目能够打造为可体验的海南第一的滨海健康社区，项目包括经营中华海洋健康养生园项目，树立健康地产的品牌形象。 　　1. 通过对西海岸别墅项目全面市场调查与策划，对项目进行正确市场定位，借鉴国内外海滨名盘，通过高水平创新策划引导市场，减少投资的风险，通过总体策划与建筑规划经济性分析提高发展商投资收益。 　　2. 通过与中国泰盛控股有限公司的合作，促进产品销售，增强开发商在高尚住宅项目方面的竞争实力，充分挖掘项目的商业价值，提升项目的价值空间。 　　3. 帮助企业整合媒介资源、零售业专业资源，减少不必要的广告投放，降低营销成本，提高营销效率。 　　4. 通过整合强势资源，根据泰盛发展战略，加大树立海南第一地产品牌的力度，为项目品牌输出奠定基础。 　　5．协助中国泰盛集团海口房地产公司培训出一批最优秀的房地产销售人员，为项目营销奠定坚实基础，通过人材本地化降低营销成本。 　　 　　二、专业工作流程 　　1.杨宝民房地产策划工作室企业管理资讯顾问工作流程 　　人力资源 财务成本 投资与营销 建筑规划设计 工程管理 物业管理 客户服务 　　图2 企业文化策划流程 　　2.杨宝民工作室住宅项目全程策划工作流程图 　　宏观经济和区域城市市场研究 项目环境评估 项目地块价值评估方法 　　区域房地产市场调研 各类物业市场调研 目标客户定性与定量调查 　　项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品概念设计 社区服务创新 　　图3住宅项目策划流程图 　　3.杨宝民工作室商业地产（步行街）项目策划工作流程图 　　宏观经济和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品商业交通设计概念设计 　　4 商业房地产策划流程图 　　三、住宅与商业市场调查初步模型 　　1、环境质量调查内容： 　　周边地区的河流、绿地、空气质量、噪声污染、光污染、山体地形与绿化、周边建筑对小区的影响，周边商业设施，教育医疗、交通设施等综合环境 　　2、竞争对手项目调研模型 　　序号 名称 详细内容或推断 　　1 企业核心竞争力 代表作品 　　2 地块土地价值、建设成本 售价 　　3 建筑规划特点 分析本地客户对建筑规划风格的偏好 　　4 户型 本地居民组成与户型偏好不同户型销售率？ 　　5 立面 建筑里面的特点与偏好分析 　　6 会所 本地会所的经营内容与实际效果评估 　　7 物业管理 物业管理水平与取费情况？ 　　普通消费者问卷调查 　　利害相关者调查 　　医院 　　市场 　　学校 　　社区居民文化活动与消费偏好？ 　　市场定位工作要点 　　□ 项目宏观、区域以及各类物业得全面市场信息 　　□ 目标客户市场调研与细分 　　□ 项目SWOT分析与动态竞争分析 　　□ 项目定位：理念性与形象定位、功能定位、文化定位、客户定位、价格定位 　　□ 品牌定位及推广 　　□ 产品与服务的核心竞争力的确定 　　□ 分期开发建设步骤建议 　　□ 物业类型建议 　　□ 户型与面积比例确定 　　□ 户型功能选择 　　□ 会所与配套设施建议 　　□ 创新策划与市场引导措施 　　最后形成市场定位报告 　　3.海口西海岸别墅项目建筑策划参考模型 　　我国建设项目的可行性研究起步较晚，它主要停留在对项目投资的经济损益的分析研究上。而建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、心理环境等等影响建筑设计和使用的各因素，从而为建筑师进行建筑设计的依据。 　　由于现行的可行性研究报告主要是请工程咨询公司完成，由于他们并不对开发商的投资决策承担任何实际责任，它本身的结论可靠性令人怀疑，因此，建筑策划工作能够帮助修正可行性投资报告。 　　案例1 我想通过唐山海滨旅游区实例说明建筑策划与可行性研究报告的关系。2001年10月我受沿海物业集团公司委托去唐山购买1000亩土地，用于建设海滨旅游度假区。 　　旅游区位于河北乐亭县