《不动产估价》教学课件—03房地产价格影响因素.pptVIP

* * * * 第三章 房地产价格影响因素 房地产价格影响因素概述 房地产自身因素 人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 心理因素 其他因素 一、对房地产价格影响因素的总认识： （1）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低房地产的价格，有的影响因素提高房地产的价格。并且，对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。 （2）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。 （3）不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或者降低房地产价格；有地因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格；有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。 （4）有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关； （5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。 （6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的。 （7）各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响时不相同的。 （8）某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型量化。 二、房地产价格影响因素分类 房地产的自身因素（区位因素、实物因素和权益因素）和房地产的外部因素（人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素）； 一般因素、区域因素和个别因素。 （一）位置 如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就不属于区位因素。 1、方位 看该宗房地产在某个较大区域中的位置； 看该宗房地产在某个较小区域中的位置。 2、距离 空间直线距离 交通路线距离 交通时间距离 经济距离 一、区位因素 3、朝向 4、楼层 （二）交通 （三）周围环境和景观 1、大气环境 2、水文环境 3、声觉环境 4、视觉环境 5、卫生环境 6、人文环境 （四）外部配套设施 二、实物因素 （一）土地实物因素 1、土地面积 2、土地形状 3、地形 4、地势 5、土壤 6、地基 7、土地条件 （二）建筑物实物因素 1、建筑规模 2、外观 3、建筑结构 4、设施设备 5、装饰装修 6、层高和室内净高 7、空间布局 8、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 9、维修养护情况及完损程度 （三）权益因素 1、权利状况 2、使用管制 3、相邻关系 人口数量 人口结构 人口素质 一、房地产制度政策 二、税收制度政策 1、房地产开发环节的税收 2、房地产流转环节的税收 3、房地产持有环节的税收 三、金融制度政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划 1、国民经济和社会发展规划 2、城乡规划 3、土地相关规划和计划 4、住房相关规划和计划 经济发展 居民收入 利率 汇率 物价 政治安定状况 社会治安状况 城市化 房地产投机 世界经济状况 国际竞争状况 政治对立状况 军事冲突状况 购买或出售时的心态 个人的欣赏趣味（偏好） 时尚风气、跟风或从众心理 接近名家住宅的心理 讲究风水或吉祥号码 行政隶属变更 重要政治人物的健康状况等 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *