公园的商业发展模式研究教材.ppt

策略二 争取公园管理权 操作要点 1、按照谁建设谁管理的模式，与政府协议设立公园承租期，承租期为30——50年，期间公园的管理权为开发商所有。 2、在项目营运期间，非业主进入公园实行收费管理，计费标准由物价局合法设定。 3、承租管理期间，以提供社区及社会配套服务的方式，对外出租公园部分场地经营权，如儿童乐园、CS挑战训练场地，部分运动场地的收费管理等，赢取收入回报。 第三十页，共五十四页。 策略三 公园特色商业立项计划 操作要点 1、针对公园建设投入进行等值价值计算，估测所需置换的土地面积及物业增加面积指标。 2、置换的土地面积或者物业增加面积指标，以特色公园商业主题立项（如列入重庆市民俗风情基地、创意文化产业基地等模式），规避招牌挂的影响。 3、项目定位应结合重庆发展主题与公园特有价值，切实带动区域发展，提升区域品牌价值，达到或超过政府期望。 第三十一页，共五十四页。 项目定位研判 项目定位原则 第三十二页，共五十四页。 定位原则 服务于开发商企业战略，服务于项目报建。 1 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 2 有效延展区域及项目自身优势特征。 3 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 4 第三十三页，共五十四页。 服务于开发商企业战略，服务于项目报建 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 有效延展区域及项目自身优势特征。 定位原则 解析 ， 实现特色商业立项报建顺利通过，增加溢价指标的目的。而政府对于民俗文化类项目较感兴趣。 开放、融合、生态、健康、快节奏的时代特征，领先的商业发展模式则是借助于公园的休闲Lifestyle Shopping Park 区域作为不断成熟的城市副中心迫切需要配套商业中心或商业带，而佛教文化、走马镇文化、庙会文化等赋予区域一定的历史文化沉淀。 项目并非旅游地产，而品牌提升要求增强项目辐射范围和辐射能力，赋予项目文化价值与内涵，为达成目标带来契机。 第三十四页，共五十四页。 定位理念选择 以民俗、历史风情作为公园商业整体调性。 1 符合生态、健康的时代特征，具有lifestyle Shopping Park模式要素。 2 将区域历史沉淀运用到项目发展中。 3 建筑形态以中式商业街为主，且充分运用公园在商业理念和规划中的作用，发挥“环境、开放、休闲”的景观贡献。 4 业态选择以餐饮为主，带动休闲、娱乐、零售，业态比例定位为6：3：1。 5 第三十五页，共五十四页。 公园商业定位 重庆地区首个 Lifestyle 民俗文化商业街 强调定位高度 强调特有价值 强调业态属性 第三十六页，共五十四页。 整体定位阐析 强调高度及独特性，差异化的定位思路以服务于企业战略 强调价值属性，充分运用Lifestylel理念，赋予项目强烈的价值特征 强调业态属性，以历史文化为基调，提升整体业态品牌附加值 第三十七页，共五十四页。 Lifestyle Lifestyle Shopping Center源起于美国，并在上世纪八、九十年代在欧美得到蓬勃发展。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 国际购物中心协会对Lifestyle Shopping Center的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、购物等，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。” Lifestyle Shopping Center与零售业更加注重消费体验这一趋势相吻合，将消费者从巨无霸的大盒子中释放出来，在一个开放的环境中完成消费。 第三十八页，共五十四页。 公园的商业发展模式研究 第一页，共五十四页。 研究过程需要解决的关键问题 公园商业发展模式层面 公园商业操作模式层面 需要解决的关键问题 1.公园商业发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发展的溢价机理是什么？ 2.目前中国典型的公园商业有哪些，他们分别采用何种发展模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？ 3.适合于本项目自身的公园商业发展模式是什么，项目又该该采取何种发展战略？ 4.公园商业在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策壁垒通常的操作模式是什么？ 5.本项目该如何结合企业战略，延展适当可行的操作模式以规避政策壁垒？ 第二页，共五十四页。 研究思路 [总体思路] 通过对公园商业开发模式