新型城镇化中城镇低效用地再开发初探.docxVIP

PAGE 1 - 新型城镇化中城镇低效用地再开发初探 新型城镇化中城镇低效用地再开发初探 摘要：随着我国社会经济和新型城镇化建设的快速进展，我国的城镇存量建设用地也存在特别严峻的低效利用问题。城镇低效用地的成因主要是由于政府、企业、市场及历史遗留等方面的因素造成的。在归纳城镇低效用地再开发利用方式的基础上，提出了再开发的路径建议。 关键词：城镇低效用地;再开发路径;存量用地 改革开放以来，随着我国社会经济和新型城镇化建设的快速进展，地方政府通过低廉的征地本钱猎取高额的土地红利的同时，也造成了农用地资源大量的流失。与此同时我国的城镇存量建设用地也存在特别严峻的低效利用问题。为此，推动新型城镇化中城镇低效用地再开发势在必行。 1.城镇低效用地的概念界定 城镇低效用地是指在土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围内，不符合现行规划用处、布局散乱、利用粗放、用处不合理的城镇存量建设用地，包括旧村庄、旧厂矿、旧城镇、已拆或违章建设用地等。 对于城镇低效用的概念界定，可以从三个方面进行理解：首先，从土地的利用现状上来看，城镇低效用地是城镇存量的建设用地。其次，从城镇低效用地認定来看，主要包括不符合相关政策要求的产业用地、布局散乱且设施落后的三旧用地〔旧城镇、旧厂房、旧村居〕以及不符合土地利用总体规划已确定为建设用地的历史遗留建设用地。最终，由于土地类型不一样以及各个地区的经济社会进展水平不一样，所以应当依据每个地区的实际状况和土地的类型来确定该地区的城镇低效用地范围。 2.城镇低效用地的缘由 2.1政府方面的缘由 一方面政府将土地作为廉价资源吸引投资。是地方政府为了促进该地区的经济的增长而盲目将土地作为廉价的资源以吸引外来企业进行投资，由于政府缺少后期监督激励机制和一些企业资质不高，导致一些土地处于低效利用甚至闲置的状态。另一方面缺少合理规划。政府在城市开发建设之前缺少科学合理的土地规划，在肯定程度上也导致了土地的低效利用。此外，由于城镇低效用地再开发的需要大量的资金，因此利用土地时政府也更情愿选择本钱较低的农地转为建设用地而不是城镇低效用地的再开发。 2.2企业方面的缘由 主要有两方面的缘由导致了城镇低效用地：一方面，由于政府对企业提供优惠的土地政策，所以企业在猎取土地时只需要支付较低的出让金，导致企业过度囤积大量土地，造成土地资源的浪费。另一方面，由于企业自身经营不善，并且缺少政府有效的监督治理，造成企业经济效益并不能到达相关政策的规定，进而使得土地处于低效利用的状态。 2.3市场方面的缘由 土地作为一种经济资源，市场在其配置中起着确定性作用，并通过土地供求或土地价格实现对土地资源的配置。市场造成城镇低效用地主要表如今以下两方面：一是，土地是一种稀缺资源，市场对其需求是无限的，当土地或房地产投资投机性行为过度时，就会造成土地或房屋的空置，进而使土地资源得不到合理充分的利用。二是，当市场处于不景气时，易造成企业用地的低效利用。 2.4历史遗留缘由 一方面，是因为早期我国不成熟的土地治理和城市规划，导致城市建设的建筑密度和容积率较低所造成的城镇低效用地。另一方面我国一些土地是通过划拨方式无偿取得的，这使得土地权利人增加对土地的投入来提高土地的利用效率的主动性不高。 3.城镇低效用地再开发的原则 3.1公平与效率兼顾原则 城镇低效用地再开发必需在保证公平的前提下，实现其效率的提升。这是因为城镇低效用地经过再开发其土地的经济价值得到了提升，只有将增值的收益在参加主体之间公平安排，才能使参加主体更好进行再开发，提高城镇低效用地的效率。 3.2公众参加原则 广泛的公众参加将能调动市场资金进行再开发，从而解决传统政府主导的再开发方式给政府带来的巨大的财政压力。具体可以表现为强化公众参加意识，通过市场激励机制，调动政府、企业和原土地使用权人共同参加再开发。 3.3因地制宜原则 因地制宜原则就是在城镇低效用地再开发过程中，依据不同的地区，不同的再开发对象，确定参加主体之间的关系，进而实现土地高效利用。因为，由于各地区的经济进展状况不一，城镇低效用地的土地用处不同以及再开发过程中参加主体也不相尽同，这就确定了需要进行因地制宜才能保障城镇低效用再开发顺利进行。 4.城镇低效用地再开发利用方式 4.1强度挖潜型 这种方式是指在土地权属和土地使用性质不发生转变的状况下，土地权利人通过提高低效用地的土地容积率和建筑面积，或者通过增加资金、技术等投资使得单位土地面积的产出效益得到提高，从而实现土地利用效率的提升。这种再开发方式主要用于对低效工业用地的再开发。 4.2用处转变型 这种方式是指为了实现土地的最正确利用，将土地的使用性质即土地的用处发生了改变，土地上建筑物功能也随之转变，但建筑物的结构可以发生转变或者不发生转变的方式。这种对低效用地用处转变的再