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房屋征收涉及设备搬迁补偿的实践思考 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：房屋征收涉及设备搬迁补偿的实践思考 1 一、设备搬迁补偿的概念及其在征收中的处理方式 2 2. 设备搬迁费用评估的评估程序 4 （1）明确评估对象和范围 4 （2）现场勘查、收集资料 4 （3）对机器设备进行必要鉴定 4 （4）划分设备类型，研究确定评估方法 4 （5）编制评估汇总表，撰写评估报告 5 （6）资料归档 5 三、设备搬迁补偿的实践思考 5 文2：房屋征收档案管理信息化建设研究 6 1房屋征收档案管理信息化建设信息 6 2房屋征收档案移交程序及注意事项 7 3房屋征收档案管理信息化建设存在的问题 7 4房屋征收档案管理信息化建设解决的措施 8 5结束语 9 参考文摘引言： 9 原创性声明（模板） 10 文章致谢（模板） 10 正文 房屋征收涉及设备搬迁补偿的实践思考 文1：房屋征收涉及设备搬迁补偿的实践思考 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住房和城乡建设部制定的建房【2011】第77 号《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。因此，在具体房屋征收过程中，由于各自利益诉求，针对机器设备搬迁费用的确定，征收当事人很难协商确定，而由评估机构通过评估确定，但因此类搬迁费用的评估比较复杂，又无具体评估规范细则，争议较大。下面本人通过工作实践总结，阐述如何规范、科学、合理地确定房屋征收涉及的设备搬迁补偿问题。 一、设备搬迁补偿的概念及其在征收中的处理方式 征收中设备搬迁费用是指因特定的原因（房屋征收）导致相关生产、生活、配套设施设备移除产生的损失的补偿（不含停产停业损失）。包括拆卸、运输、装配、调试、无形损耗等各类费用。 在2011 年实施房屋征收以前，即房屋拆迁时，普遍采用以房屋、土地评估总价的一定比例来确定搬迁费用，且各地的比例标准、实施细则各不相同，甚至同停产停业损失、奖励费、过渡费等其它费用统一打包确定，显然这种处理方式弊端很多，实施中矛盾很大。因此在房屋拆迁后期各地相继出台地方政策，逐步以各种量化方式取代，如起重设备按吨为单位计算补偿费用、变电设备以容量为单位计算补偿费用等等，并开始慢慢过渡以评估价格为基础的补偿方式，如无锡在2008 年大规模实施的企业退城进园设备搬迁补偿即已采用评估为依据的办法，当然相关部门也出台了配套的评估实施指导意见。 随着国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部《国有土地上房屋征收评估办法》的实施，明确征收当事方协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定这一方式。但从近几年的实践情况来看，因此类搬迁费用的评估比较复杂，又无具体评估规范细则，争议较大，矛盾突出，已成为房屋征收特别是生产性企业征收搬迁中的处理难点。 二、设备搬迁补偿评估的具体操作办法1. 设备搬迁费用的评估方法 因设备搬迁受设备个体差异、搬迁期限、搬迁距离、设备类别和性质以及安装调试精度等因素的影响，且设备搬迁往往会涉及很多非标、自制安装设备，很难找到可比案例，因此，对设备搬迁费用的评估除小型通用简易安装设备（如空调移装）外不宜采用市场比较法进行。另外，设备搬迁费用作为资产构成的成本项目之一，而非独立收益性资产，无法量化其收益，因此，对设备搬迁费用的评估也不能采用收益法进行。对设备搬迁费用的评估往往采用成本法（亦成本累加法）进行，即对设备搬迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动包括拆卸、运输、装配、调试、无形损耗等各类费用及损失相加后，得到设备搬迁费用。 理论来讲，任何设备只要投入足够的搬迁费用，都可以实施搬迁。但现实中对于直接搬迁费用大于设备重置成本结合成新的价格；搬迁后精度、产品合格率难以达到使用要求而存在较大的功能性损耗；搬迁中易于损坏的设备以及非标且需与特殊购附属物配套才能发挥效用或难以拆卸运输的大型设备；从经济角度考虑，上述这些设备的直接搬迁费用、调试保障成本、配件附件费用以及由此产生的各类损失等综合搬迁费用会大于设备市场评估价格。 对于这类设备可直接评估其市场价格作为搬迁补偿的依据，征收中将这类设备确定为不可搬迁设备。 因此，房屋征收中涉及的设备搬迁要根据上述原则区分可搬迁设备和不可搬迁设备，然后按不同的方法进行评估。 2. 设备搬迁费用评估的评估程序 （1）明确评估对象和范围 根据房屋征收范围，确定评估对象及范围，填写委托评估明细表并由征收当事方签章确认。对于某个单位房屋部分征收的，因设备有关联性、组合性等特点，要具