旅游地产市场分析.docx

PAGE PAGE 1 旅游地产市场分析 中国传统地产分析 传统地产发展环境 中国传统地产行业告别高速增长，行业改革需求加大，多元化经营趋势加快，旅游地产不断升温，大有可为。 2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。因此中国传统地产开发投资增速下行趋势没有改变。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。地产的库存和地产企业的资金压力都在持续加码。 根据国家统计局最新数据，2015年6月十大城市可售面积 9769.27 万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年 1-5 月地产开发投资资金来源累计 45966 亿元，同比下降1.6%。 新模式地产发展环境 多方信息显示，从2011年开始国内一批领先的房地产企业已加快实施多元化战略，涉及商业地产、旅游地产、养老地产等。 旅游地产不断升温，大有可为：由于旅游地产在国内尚处于初级阶段，加之全国可开发的土地有限以及国外优秀的经验和模式可以借鉴，未来的旅游地产必将大有作为。 以打造国际旅游岛为目标的海南省为例，根据搜房网数据，2012年1月，海南预计有37个项目开盘，其中纯新盘达30个，占比超过81%。与此同时，知名房地产企业也纷纷进军旅游地产市场：重庆4家大型开发企业携150亿元资本进入贵州开发旅游地产；今典集团则表示将全面向旅游地产转型。 传统地产现状总结 因此在传统住宅行业面临拐点的前提下，地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营将围绕地产的不同业态进行布局，逐渐向旅游、养老、度假、休闲地产去倾斜，传统住宅地产和工建地产将逐渐势弱。 中国旅游产业市场整体发展趋势 休闲度假旅游消费需求强劲 改革开放35年来，我国经济取得了举世瞩目的成就，经济的持续增长强化了居民的旅游支付能力，2008年中国人均GDP就已突破3000美元，日本共同社指出，3000美元作为经济发展的一个节点，随后更可能带来消费的活跃。 居民可自由支配收入越高，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力就越强。 其次，居民可支配时间增多，除了十一、春节两大黄金周外，政府还颁布了《职工带薪年休假条例》，假日时间总量的增加带动了国内旅游市场的增长，对旅游产品的选择也更加合理与多样，其中休闲度假旅游成为越来越多消费者选择的旅游模式，可以说，经过35年的积累，一个休闲为主的旅游时代正在来临。 目前国内休闲度假发展趋向 休闲度假旅游享受呈现层次分化 伴随社会经济的发展，大量国际消费理念在国内迅速传播，享受自然、享受人生的时尚消费越来越成为中高收入者的青睐，单纯的观光旅游向度假旅游过渡。 因此，在旅游市场开发观念上，应从产品促销转到市场营销上来，考虑消费者需求，通过引导产品供给来带动需求，从而扩大市场规模。 中国旅游产业未来5年的发展趋势: 旅游业发展前景广阔，度假消费人气正旺。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。 居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。截止2013年，中国城乡居民储蓄存款年底余额高94332.4亿人民币，仅这年的增加额就有9976.7亿元之多。这些财富并未平均分配到每一个人的头上，这反映着中国居民中富裕阶层和中产阶级数量的巨大，旅游房地产业面对着旺盛的需求。 根据国家统计局网站公布的2014年中国经济数据，根据城乡一体化住户调查，去年全年全国居民人均可支配收入20167元，比上年名义增长10.1%，扣除价格因素实际增长8.0%。 按常住地分，城镇居民人均可支配收入28844元，比上年增长9.0%，扣除价格因素实际增长6.8%；农村居民人均可支配收入10489元，比上年增长11.2%，扣除价格因素实际增长9.2%。全国居民人均可支配收入中位数17570元，比上年名义增长12.4%。 按全国居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入4747元，中等偏下收入组人均可支配收入10887元，中等收入组人均可支配收入17631元，中等偏上收入组人均可支配收入26937元，高收入组人均可支配收入50968元。2014年全国居民收入基尼系数为0.469。 中国旅游地产未来5年的发展方向： 从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。其中