收益法2分析和总结.docx

收益法 收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产。估价对象为办公房地产，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，因此适宜用收益法进行评估。 收益法：是指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 具体步骤： (1) 测算收益期或持有期→ (2) 测算未来收益→ (3) 确定报酬率→ (4)计算收益价值 收益法计算公式为： V ? A ? ? 1 ? G ? n ? R ? G ?1 ? ? 1 ? R ? ? ?? ? ? ?? A——房地产年纯收益其中：V——收益法评估价格 R——房地产报酬率 A——房地产年纯收益 房地产纯收益=年总收益-年维修费-管理费-保险费-税金n——房地产收益年期G——净收益逐年递增的比率。 房地产纯收益=年总收益-年维修费-管理费-保险费-税金 一、估价对象描述与分析 1 估价对象房屋状况 （1）所在物业："凤凰商务办公楼"总占地面积 9.84 亩，总建筑面积 18500 平方米（含地下停车场），五层全框架式结构。地处新华西街打通与凤凰南街交叉十字路口西南角，集商业与商务办公为一体。，属乙级写字楼。 （2）建筑面积：150.61m2。 层数：估价对象所在建筑总层数为 6 层，估价对象位于第 4 层，空间布局较合理。 建筑结构：估价对象为钢筋混凝土结构，层高约 3.5 米 。 现状用途：办公用房。 设施设备：估价对象具备供水、供电、排水通畅、1 部客梯、中央空调等设施设备能满足办公需要。 装饰装修： A：公共部分：外立面 1-6 层采用玻璃幕墙。大堂及走廊部分为大理石地面，墙面为乳胶漆粉刷，电梯间地面为高级镜面砖，墙面为花岗岩干挂。 B：估价对象内部：进户门为玻璃门，地面铺瓷砖，内墙面乳胶漆装修，顶棚PVC。估价对象整体结构稳定，室内上下水、电照设施齐全。估价对象所在幢基础稳固、无沉降现象。室内地面、墙面及门窗均无破损现象,维护及使用状况良好。 建筑年代：2006 年左右。 1.2 估价对象实物状况综合分析 物业管理档次一估价对象位于凤凰商务办公楼，凤凰商务办公楼属乙级写字楼， 在估价对象所在区域属中档写字楼，面积适合小微企业办公使用，设施设备完善，保养状况良好，成新率达 80%以上， 物业管理档次一 般，内部为普通装修，大厦提供的停车位可满足本大厦业主及外来客户车辆的停车需要，人、车出入方便。凤凰商务办公楼所在宗地面积较繁华。综合评定估价对象实物状况较优，估价对象位于元和商务区， 周边路网密集，交通便利，周围环境优良，外部配套设施完善，区位状况综合评价较优。 五、估价测算过程 五、估价测算过程 （一）收益法测算房地产价格 选择具体估价方法 本次收益法测算房地产价格，采用报酬资本化法中的全剩余寿命模式进行估价。 确定有效毛收入 估价对象为自用办公用房，故采用比较法确定租金水平。 估价委托方提供的租赁合同，估价对象一年一签，合同租金对评估价值影响不大，故本次估价租金按市场租金确定。 比较案例选择 案例A：位于富华大厦，总层数 8 层，位于低区，作为办公用房， 面积为 170 平方米，繁华程度较高，钢混结构，普通装修，交易日期2016 年 8 月，单位建筑面积整体平均租赁价格 48 元/m2.月。 案例B：位于锦明伟业商务中心，总层数8 层，位于中区，面积为 230 平方米，繁华程度较高，钢混结构，普通装修，交易日期 2016 年 7 月，单位建筑面积整体平均租赁价格 52 元/m2.月。 案例C: 位于恒诺大厦，总层数 7 层，位于中区，作为办公用房， 面积为 130 平方米，繁华程度较高，钢混结构，普通装修，交易日期2016 年 7 月，单位建筑面积整体平均租赁价格 53 元/m2.月。 比较因素的选择。 ①交易情况：考虑交易是否正常对租金的影响。 ②市场状况：因交易日期的不同租金存在差异，需进行交易时间修正。 ③区位状况：主要有位置、交通条件、外部配套设施状况、环境因素等。 ④实物状况：主要有面积、可分割性、可转租性、设施设备、外观形象、内部装修、智能化程度、写字楼档次、物业管理、租房类型等。 ⑤权益状况：主要有土地使用期限、租约限制、房地产其他影响因素情况。 将可比案例 A、B、C 与估价对象分别就交易情况、市场状况、区域状况、实物状况、权益状况五大要素进行修正。 因素条件说明 整理估价师收集的有关资料，将估价对象与比较案例的因素条件列表表示，见下表。 表 1 因素条件说明表 比较因素估价对象案例 A 比较因素 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C 市场状况 2016 年 9 月 2016 年 8 月 2016 年 7 月 2016 年 7 月 交易情况 正常 正常 正常 正常