如何啃下存量商业这块“硬骨头”？.pdfVIP

近年来 ，伴 随着经济水平的发展和 民生消费水平的提升 ，房地产市场热度在一轮又一轮 的周期和调控 中逐年攀升 ，投机泡沫与投资机会催生 、涌现 ；伴 随着城镇化改革深化 ，消费升级等大趋势的延展 ， 商业地产的潜力亦被再次挖掘 ，存量资产成为新的增长点。 “增量时代”向 “存量时代”的转换 ，这是主赛道的切换 ，是一种更根本、更深刻地改变。 这个逻辑下 ，会有更多城市不得不去研究城市更新 ，诸多大型开发商和房地产基金都在 内部着手存量 改造这一 战略 ，包括万科集 团、首开地产 、高和资本等 。经初步统计全 国有4.3亿 ㎡被低估 的物业面 积 ，其 中一些是硬件老 旧或是运营能力有限 ，但是对于投资商而言却是很好的投资机会。 存量改造的特点 改造类物业属于城市更新 中的小型和 中型项 目 ，由于周期相对较短 ，在市场上更为热 门。 其 中 ，小型更新项 目一般仅通过物业 内部的装修改造 ，来快速提升租金价值 ；中型更新项 目则是调整 物业的初始规划和使用属性 ，例如商场改办公楼 ，办公楼改长租公寓等。 存量改造运营模式 ：轻重资产之变 ■ 重资产模式 收购老 旧物业后进行改造和持有运营的模式 （私募基