房地产开发企业土地增值税相关税收政策.pptVIP

?? 二、房地产开发成本 房地产开发成本的构成： ----土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 。 第三十页，共五十六页。 1、土地征用及拆迁补偿费 ①是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征用费，拆迁地上、地下建筑物和附着物的拆迁费用， ②解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的补偿费用支出等。 包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 第三十一页，共五十六页。 支付拆迁补偿的不同方式 1、货币安置 2、用建造本项目房产安置回迁户 3、建造项目以外异地安置 第三十二页，共五十六页。 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 第三十三页，共五十六页。 开发企业采取异地安置 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 第三十四页，共五十六页。 2、前期工程费 是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”或“七通一平”等支出。 第三十五页，共五十六页。 3、建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 第三十六页，共五十六页。 4、基础设施费 是指房地产开发项目周围所需各项基础设施建设发生的支出。 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 第三十七页，共五十六页。 5、公共配套设施费 房地产开发中必须建造但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施发生的支出。非营利性社会公共事业设施主要指：物业办公用房、变电站、热力厂、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园等。 。 第三十八页，共五十六页。 公共配套设施的认定原则 按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 第三十九页，共五十六页。 6、开发间接费用 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 第四十页，共五十六页。 三、房地产开发费用 开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的，包括： 销售费用 管理费用 财务费用 第四十一页，共五十六页。 具体计算方法 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 第四十二页，共五十六页。 利息支出的扣除 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 财税字[1995] 48号第八条（京财税[1996]645号 转发） 第四十三页，共五十六页。 四、与房地产有关的转让税金 在转让房地产时缴纳的 营业税 城市维护建设税 教育费附加 第四十四页，共五十六页。 印花税扣除确认问题 ??细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。 财税字[1995] 48号第九条（京财税[1996]6