东莞中心区凯源商住项目营销策略报告.pptVIP

东莞写字楼施工情况（万平方米） 周边项目 销售面积 起止时间 销售价格 华凯广场 6.0万 04.03—05.03 3900元/平米 鸿禧中心 3.5万 03.12—05.03 4100元/平米 腾龙商务中心 1500平米 05.04-05.05 3836元/平米 国际商会 1万 04.09—05.03 4200元/平米 商务启动的CBD中心区对已启动房地产物业（写字楼+商业）的价值提升作用尚不明显，住宅价格缺乏参照 CBD现有商业招商未满，基本没有形成有效经营； 商业集中为写字楼底商，缺乏大型商业配套，亦未形呈明显商圈； 现有写字楼售价与住宅售价相当，甚至略低：住宅二手楼价在4000元/平米左右； 商业成交十分有限，基本没有价格参考； 第八十五页，共一百三十八页。 Q1：如何判断价格的变化路径（增长率如何变化/何时达到峰值）？ 在“大势看涨+商务先启动+住宅价格缺乏参照”的情况下，本项目“价格”相关的核心问题： 第八十六页，共一百三十八页。 世联选取中国代表性的城市中心区建设案例作为参考，判断东莞中心区房地产的发展路径 城市 政府作用 结果　 深圳 宝安 郑州 南京 中心区规划方案国际招标 中心基础设施持续投入 中心区香港招商推荐会 政府高调搬迁至市民中心 区域价值提升至全市最高 带动区域房价上涨 吸引中大型企业入驻 2001年起政府重提概念，投入设施，政府搬迁 10年间未发展，住宅、写字楼开发量少，档次低 新城中心成形，成为东莞价值最高区域 政府02年提前推出河西新区规划及概念 多次举办南京新CBD论坛 申办十运会 吸引开发商早期介入开发高档房地产 河西新区区域价值提升 新区方案国际招标 提前修建核心建筑会展中心和会展宾馆 郑东新区成为新的开发热点 高档住宅、写字楼大量开发 参考案例 “工业城市”向“商务城市”转型成功案例 ①城市发展视角 第八十七页，共一百三十八页。 城市新中心区在投入实质性建设后将迎来5-10的快速发展期 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 商业项目 办公项目 市政配套 土地开发 路网设施 居住项目 中高档住宅 市政设施 政府相关部门办公物业 中高档办公 政府公务类设施 高档住宅 社区级商业 区域级商业 区域级商业 城市级商业 高档办公 一般的开发进度 城市新中心区成功开发次序： 0-3年 4-5年 5-10年 10年后 时间 开发类型 不同城市新中心区的开发历程基本一致； 不同城市，开发力度不同，则开发周期不同； 东莞政府的启动力度较大，推进迅速，中心区的建设周期可取最小周期； 1.判断东莞中心区价格的变化路径 2001-2004 （4年） 东莞 ？ （东莞商务物业提前建设） 东莞中心区现在处于何种阶段？是否过了快速发展期？ 第八十八页，共一百三十八页。 快速发展期的衡量标准1：供应放量写字楼、商业供应放量，住宅供应进入高峰期 空 间 历 程 时间历程 大型公共设施建设，住宅开始全面开发 规划及市政设施建设 住宅供应进入高峰期，商业设施开始建设 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能 住宅供应量曲线 写字楼供应量曲线 商业供应量曲线 商业和商务供应峰值点 1.判断东莞中心区价格的变化路径 第八十九页，共一百三十八页。 地价增长与基础设施建设投入 根据地价增长与基建投入增长的关系曲线图，在基础设施建设投入的初期，由于区域环境的改变和预期，地价可产生较大升幅；而当区域环境趋于成熟时，区域开发中地价的增长与基础设施建设投入量的关系符合边际递减规律 快速发展期的衡量标准2：价格高速增长基础设施建设投入对房地产增值产生直接贡献 基建投入 房地产价格 房地产价增长与基建投入增长的关系曲线图 1.判断东莞中心区价格的变化路径 第九十页，共一百三十八页。 根据规划、市场实现情况，我们判断东莞中心区目前正处于快速发展期的中后期 CBD公建完成80-90%的建设； 中心区写字楼自2003年以来保持放量的持续大量增长，目前总体放量超过216万平方米； 南城东莞大道沿线住宅物业自2004年以来保持15-20%的高速增长率； 2001 ~ 200 2 200 3 ~ 200 4 200 5 ~ 2009 2010 ~ 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 东莞新区发展阶段分析 写字楼供应量曲线 住宅价格走势曲线 1.判断东莞中心区价格的变化路径 第九十一页，共一百三十八页。 东莞中心区住宅在商务商服物业提前入市的情况下启动，增长率建立在较高基础上 时间历程 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 住宅供应量曲线 写字楼供应量曲线 商业供应量曲线 一般规律 东莞新区 写字楼供应量曲线 住宅供应量曲线 商业供应量曲线 第九十二页，共一百三十八页。 在未来3-