房地产建筑安装行业营改增政策前瞻及应对暨税收策划方.pptVIP

* * 9、营改增后，关联公司之间交易税收成本降低，房地产业关联交易扩大成本趋势看好，更有利于土地增值税的筹划？ 10、项目公司要考虑进销平衡，先抵扣后销售，避免先销售后留抵。 11、代收费用将视同价外费用缴纳增值税，不代收无抵扣的或低税率的办证及安装费用。 12、关注土地成本和行政事业收费、政府基金的扣除规定，直接抵扣收入可能性较大。否则，只有转让方土地可以抵扣。 第一百二十七页，共二百一十七页。 * * 房地产营改增税负重新测算 每平米单价10000，按成本7800。其中40%约3120为土地成本和政府规费，其他4680元成本中有80元无增值税专用发票。 销项税=(10000-3120)÷1.11×11%=681.80 进项税=3000÷(1+11%)×11%+1600 ÷(1+6%)×6%=297.30+90.57=387.87 增值税=681.80-387.87=293.93 税负率=293.93÷10000×100%=2.94% 第一百二十八页，共二百一十七页。 * * 13、抵偿债务、非货币性资产交换等视同销售行为应相互开具发票。关注拆迁补偿政策。 国税函[1998]771号 单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。 第一百二十九页，共二百一十七页。 * * 14、建筑业开具发票不收款风险增大。要通过合同约定开票条款方式防范风险。 15、营改增后，税负超过5%的将如何处理？是否有过渡措施？税率固定的情况下，税收方面主要通过成本费用进项税的取得消化税负。 16、营改增对企业财务利润的影响及税收负担如何转嫁？ 第一百三十页，共二百一十七页。 * * 11% 税率 营改 增前 营改 增后 收入 100 90.09 成本 80 80 税金 5 3 0 利润 15 17 10.09 第一百三十一页，共二百一十七页。 * * 11% 税率 营改 增前 营改 增后 收入 100 90.09 成本 80 73.09 税金 3 0 利润 17 17 解决办法： 之一，降低成本，内部消化或前转。 80 73.09 比例：8.64% 之二，转嫁税负，提价保持利润。 不含税收入为97，A÷1.11=97 A=107.67，比例？ 第一百三十二页，共二百一十七页。 * * 11% 税率 营改 增前 营改 增后 收入 100 90.09 成本 80 75.09 税金 5 0 利润 15 15 解决办法： 之一，降低成本，内部消化或前转。 80 75.09 比例：6.14% 之二，转嫁税负，提价保持利润。 不含税收入为95，A÷1.11=95 A=105.45，比例？ 第一百三十三页，共二百一十七页。 * * 17、营改增后，建筑造价收入和成本发生变化，收入为不含税价，购进材料不包含进项税额。需修改执行新的定额标准？ 18、企业销售业务合同定价发生变化，销售预售合同中需要明确约定是含税价还是不含税价。未约定的均为含税价。 19、建筑业非法转包、挂靠、合作等经营行为将大大减少，只缴纳管理费的挂靠经营方式将难以为继。 第一百三十四页，共二百一十七页。 * * 20、营改增后，取得成本发票难度加大。已经发生的成本费用应在营改增前及时索取或提前开具发票。 21、折扣、折让、退款业务要开具红字发票 22、外地工程管理难度业务加大，需要加强对单位领导、财务核算人员、预算管理审计人员、采购经办人员的税收培训和进项税额管理。 23、企业应对劳务发生地的税收管理模式，根据管理方式的难度确定是合并纳税还是单独纳税。应预先考虑项目尾房处置方式。 第一百三十五页，共二百一十七页。 * * 24、过渡期政策可以采取一定幅度的降价让利销售方式。解决税负问题同时解决企业资金流问题。 25、关注过渡期财政、税收优惠政策，如税负增加返还及老合同、老项目、老业务等处理。通知44.doc 26、培养财税人才，做好税收筹划，规范经营方式，确保合法合规。积极应对税务管理模式的变化，处理好过渡期间的税务征管对接关系。 第一百三十六页，共二百一十七页。 * * 建筑业降价收款？ 总收入100，收入 =100÷（1+11%）=90.09 销项税金：=90.09×11% =9.91 建筑业 营改 增前 营改 增后 收入 100 90.09 成本 85 85