盛世豪园2期项目营销代理方案地产.pptx

谨呈： 上海军华置业有限公司;中原眼中之 ——印象的新江湾城;中原眼中之 ——印象的新江湾城;中原眼中之 ——印象的新江湾城;如果不是用来居住，这里将是一片生态保护区;;本案 她有总建筑面积约28万㎡，住宅产品合理 她主体由住宅+商业组成 她采用新古典主义风格 她代表区域高品质住宅 她是一个都市中的生态国际化街区 她是一个……;新江湾一线湿地 25万方国际化街区;本案营销思考;项目解读 市场预判 竞争细分 客户分析 营销策略 商业发展建议 中原优势 中原简介操作个案团队;PART 1 项目属性 新江湾城板块发展 项目产品解读;古北 国际社区;生态;;自然环境：原生态湿地 交通：中环路、翔殷路重要干道 教育：复旦大学等名校 生活商业配套：主要依靠五角场板块配套 房地产市场：部分品牌开发商项目面市，高端住宅项目频现 轨??交通10号线贯通;上海·外中环内·杨浦区西北角·新江湾城板块旁;地铁8号线 嫩江路站 步行约10分钟;项目解读——基本概况;总建筑规划量体25万方，达到中大社区规模。;户型;户型亮点——AB户型（空中花园N+1赠送户型）;户型亮点——CD户型(空中花园N+1赠送户型/北侧景观阳台/主卧套间设计);项目解读——商业配套齐全;;PART 2 市场预判 市场走势 新江湾板块市场;;上海历年商品住宅（剔除配套动迁）整体市场分析;上海市2010年1-11月商品住宅（剔除配套动迁）市场分析;政策走势分析： 2010年是调控年！调控还不彻底，预计2011年上半年政策层面不会趋好;单位：万㎡、元/㎡;上海市2010年1-11月商品公寓（剔除配套动迁）市场分析; 近三个月中，9、10月成交强势反弹，凸显金九银十，11月成交在限购令及加息等调控下成交面积环比下滑28%，成交均价为22468元/平方米，环比微涨2.5%。2010年1-11月累计成交832万平方米，接近2008年全年水平，较去年成交缩水近一半。政策对客户的购买信心还是起到了一定的抑制作用。;;2010年1-11月商品公寓（剔除配套动迁）区域供求分析——杨浦成交单价逼近市中心区域;杨浦区历年商品住宅（剔除配套动迁）市场;单位：万㎡、元/㎡;;单位：万㎡、元/㎡;单位??套;新江湾板块住宅成交单价细分市场——高总价/高单价;新江湾城板块拉动区域成交单价，成为杨浦成交热点;2005年;2010年随着新江湾高端楼盘上市成交，使得杨浦区域均价环比增长75.5%，从趋势分析，新江湾城一手市场供给高于需求，在未来一年内，新江湾城的供给达到高峰，同比上涨70%，价格上涨速度将滞缓；;PART 3 竞争细分 楼盘地图 未来推量 产品特点;新江湾楼盘分布图;类型;类型;产品;三大方面传承仁恒DNA;优雅 外立面;三大方面传承仁恒DNA（2/3）;会所 配套丰富;竞品分析——华润橡树湾精装大户型面市,争取了更大的溢价空间;竞品分析——泰宝华庭（公馆1088）总价低的小户型项目受市场热捧;户型配比;市场表现;总结——三大特征;杨浦区域竞争个案——东外滩1号;户型;杨浦区域竞争个案——东外滩1号;机会;PART 4 客户分析 客户演变 客户预断 客户描述 ;新江湾的客户演变趋势;板块项目原来的客户构成;一个案例——瑞虹新城;瑞虹新城1-3期客户来源构成: 上海本地人是本案整体的主力客户，成交套数总体比例达到50%以上。 而外地人的比例下降明显，到三期成交套数只占7%的比例，相较一期下降了38%。 相反新上海人的增长迅猛，从一期成交套数的1%到三期的36%，也增加了自住的需求，使得社区的成熟度越来越高。;一期;国际品味与知名品牌的、丰富多采的城市综合体的个性化与设计感的、活力的敢于尝新.使得该项目有很大的价格拔拔伸;我们的客户从哪里来？;;上海将探索以居住地为立足点的属地化管理模式;我们的客户怎样一群人?;国际化 时尚化 艺术化 都市化;他们常常出现在这些地方......;他们对这些品牌有偏好.....;目标客户特征 ;纬度 2：认知世界的广度与深度不同;;PART 5 营销策略 产品优化 价格推售策略 推广策略 商业发展建议;1、产品优化 针对目标客户群价值取向来优化;建筑外立面;园林景观;园林景观;与社区时尚、国际的艺术化元素相匹配，踏入的第一步就体验与众不同;会所设计 会所设计偏重有设计感,大量运用年轻,艺术元素打造;2、价格策略;定价策略;【权重对比】;【项目均价价格测算】;三房;3、推售策略;中原对后市判断呈谨慎乐观,预计下半年反弹 以常规产品启动市场，高价值产品放大利润 少量多频推案，低开高走价格稳步提升 借势新江湾,错开销售,逐步提升;产品组合推售次序;