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2010 房价走势分析 所有能够助涨房价的因素都已经发挥到了极致，房价必然会不可避免地盛极而衰，甚至可能出现大幅下跌的格局。 在几年前的春晚小品《卖拐》中，范伟在赵本山的引领之下，伴随着“拐了、 拐了”的喊声，一步步从完全正常变成瘸腿走路。如今的楼市与其中场景极为类似， 从 2010 年新年开始就真的要拐了”，原因也正是房地产行业的领路人自己先“拐了”。 新年伊始，全国一线城市的楼市终于出现了久违的变化。不仅成交量大幅萎缩， 各地房价也开始松动。北京、上海等地都陆续出现了楼盘促销的场面，而价格变动 更为敏感的深圳甚至已有买家提出“退房”。当下这些市场变化已经清楚地表明， 楼市价格趋势的拐点已经形成。对于拐点之后的价格趋势，谨慎的看法认为是“由 涨转平”，即房价不涨但也未必会跌，而是保持横向整理。而在我看来，判断房价 趋势的要害不在于房地产市场本身，而在于货币调控政策的执行力度，如果偏紧的 货币政策导向继续强化，房价必然会“由涨转跌”，甚至可能出现大幅下跌的格局。 之所以这么说，一个重要的前提是中国房价本身的确太高。我们已经无需再罗 列诸如房价收入比和租金回报率等衡量价格泡沫的数据，一部电视剧《蜗居》能够 在 2009 年热播，公众感同身受，就足以证明房价虚高的事实。换句话说，房价泡沫才是市场价格必然调整的内因。 而长期以来，价格泡沫内因之所以长期没有发挥出作用，是因为调控政策与投 机蔓延两个因素的影响作用。就以 2008 年到 2009 年两年的房价走势看，房价本来在 2008 年已出现自发调整的端倪，但由于金融危机的恶化，调控政策为了“保增长”的政策目标而不得不力挺房地产市场。再加上投机资金的恶意炒作，房价居然 创出了历史新高。但正所谓从来没有只涨不跌的市场，房地产市场也绝不会例外。 在持续了 11 年之久的牛市行情以及在金融危机中上演了“不跌反涨”的怪相之后， 所有能够助涨房价的因素都已经发挥到了极致，房价必然会不可避免地盛极而衰。 助推房价的政策已经发生了明显的变化。不仅调控政策从去年底开始表现出坚决遏制房价上涨的指向，更为重要的是，货币政策收紧的态势将会发挥出釜底抽薪的作用。事实上，从去年年中房价飙升的后半期观察，房地产市场已经完全沦为一个资金推动的投机市场，其特征就是高度依赖资金供给，只有维持源源不断的增量资金供给，才能让房价保持快速飙涨。而畸高的房价已经透支了资金的供给能力。近期，曾经的“地王”北京大龙地产公司因无力支付 50 亿元的土地出让金而被相关 部门暂停了土地拍卖资格，并被没收了 2 亿元的拍卖保证金。类似地王被“套牢” 的事件表明，尽管高房价给开发商带来了巨额利润，但同时也扼杀了行业健康发展 的空间。高房价带动了高地价，而开发商要想长期“活下去”就必须继续天价购地， 这意味着之前的高额利润将会被高房价侵蚀殆尽。除非开发商不再继续涉足房地产 开发业务，否则高价造成的资金黑洞，最终将吞噬所有的“游戏参与者”。 虎年春来早——今年中国经济稳定增长可期，各社会阶层收入有所增长可期， 就业进一步改善可期，社保、医保等基础保障“扩面提标”同样可期，唯一很难预判并继续呈现焦灼状态的不确定因素就是房价走势。 由于现阶段没有哪座城市可轻言放弃“卖地财政”而能够正常“开锅做饭”，因此，决定房价走势的不是有没有办法调控，而是敢不敢下决心调控。 对房价走势，社会各界有三种迥然不同的期待。对于蚁居者、无房户、急于买房结婚成家一族，当然希望房价能有明显下降，许多人甚至希望房价坐滑梯，以彻底挑破房市泡沫。对于手头有二套、三套房子者(如上海户籍市民平均每户超过两套房子)，则既不希望房价泡沫进一步吹大，亦不希望房价大幅回落。前者意味政府调控房价失败，强大舆论压力会迫使政府继续加大力度挑破“房泡泡”，如是则意味着既得利益受损。房市投资者或投机者，当然希望能维持住现有房价水平，至少不能下跌过大，否则这部分家庭损失会很惨。 众银行也心态复杂。银行作为放贷人的选择是房价能够在现有基础上稳住，降10%~20%尚可接受，若跌幅过大，虽不至于引爆金融危机，但银行巨额流动性会因此失却一条主要释放管道，从而直接影响银行经营效益。 更为关键的是，这个“游戏”已经无以为继，因为资金供给转而收紧已经成为 必然。当下不仅房地产开发贷款被严管，买房者的购房贷款也受到严控。在资本市 场上，监管部门也开始延缓房地产企业的再融资申请，目前多达 30 多家房地产企业的融资计划已被积压拖延。对于严重依赖资金供给的房地产市场而言，资金链条断 裂意味着什么，不言而喻。在我看来，只要未来货币资金管控政策不出现大的转变， 开发商必然会在资金面的巨大压力之下，选择主动降低房价以求自保，并最终形成 竞相杀价的局面。彼时的房价走势将最终印证“拐点”的真正到来。