《房地产交易管理》课件.pptVIP

1、商品房预售的条件 商品房预售 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2、办理预售应提交的证件 商品房预售 商品房预售许可申请表； 开发企业的《营业执照》和资质证书； 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； 投资开发资金符合条件的证明； 施工合同和施工进度说明； 商品房预售方案。 3、商品房预售合同 商品房预售 商品房预售人应当在签约之日起到30日内持预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 目前房地产管理部门已经应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。承购人在与开发企业签订商品房预售合同后，应定期关注房地产管理部门的网上登记备案公告，查询已购买商品房的登记备案情况。 【讨论】社会各界人士呼吁取消商品房预售制度 房地产抵押 12.3 房地产抵押管理 一、概述 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 1、房地产抵押的概念 房地产抵押 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。 2、相关概念 3、作为抵押物的条件 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权： ——无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。 以单纯的土地使用权抵押的： ——单纯以划拨方式取得的土地使用权不允许抵押； ——以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。 房地产抵押 房地产抵押 《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权： 权属争议的房地产 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 已依法公告列入拆迁范围的房地产 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 依法不得抵押的其他房地产 二、房地产抵押的一般规定 抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案 房地产抵押 二、房地产抵押的一般规定 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过。 以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 房地产抵押 二、房地产抵押的一般规定 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。 企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效 不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容 房地产抵押 三、抵押合同 抵押合同 以预购商品房贷款抵押的： ——须提交生效的预购房屋合同 以在建工程抵押的：押合同还应当载明 ——国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号； ——已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； ——已投入在建工程的工程款； ——施工进度及工程竣工日期； ——已完成的工作量和工程量 四、抵押登记 抵押登记 房地产当事人应在抵押合同签订后的30天内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记： 抵押当事人的身分证明或法人资格证明 抵押登记申请书 抵押合同 《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还应提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明