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商业综合体运行模式浅析 .11.13 商业综合体运营模式 第1页 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 提议篇 商业综合体运营模式 第2页 项目 总投资 总建面 国贸三期 万达广场 华茂中心 财富中心 银泰中心 40亿人民币 30亿人民币 60亿人民币 60亿人民币 40亿人民币 54万平方米 50万平方米 30万平方米 72万平方米 35万平方米 MONEY MONEY MONEY MONEY MONEY MONEY 商业综合体运营模式 第3页 哎，一上来就谈钱，有点伤感情 肉疼钱~~~~~ 换来是什么 商业综合体运营模式 第4页 商业地产价值与本质 商业地产双重价值： 物业价值 运行价值 商业地产本质： 金融地产 大型商业物业是追求租金收益为目标资本载体，本质上说是个有着长久收益权金融工具，这才是商业地产魅力所在。 商业综合体运营模式 第5页 商业综合体运营模式 第6页 本土商业运行模式 商业综合体运营模式 第7页 商业综合体运营模式 第8页 商业综合体运营模式 第9页 华茂中心商业——新光天地 定位：营造富含商业人文气息高品质购物空间 GUCCI亚洲最大旗舰店 CLUB MONACO北京第一家店 MAXCO中国第一家形象店 78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同时上市。 运行关键： 引进成熟外资百货运行模式——体验式一站购物； 整体租给成熟商业运行商，追求整体市场价值而非短期利润价值 商业综合体运营模式 第10页 商业综合体运营模式 第11页 商业综合体运营模式 第12页 商业综合体运营模式 第13页 商业综合体运营模式 第14页 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 提议篇 商业综合体运营模式 第15页 倒置开发次序 我国住宅开放商北京企业在商业地产开发中表现为：开发次序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”住宅开发模式，因为没有有效地同商业对接，造成商业与地产严重脱节。 商业综合体运营模式 第16页 市场展望1： 开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流 市场展望2： 并购整合推进行业内上市企业外延扩张，优 质物业成为并购主要对象 市场展望3： 二三线城市商业地产将迎来井喷期。含有显 著人口导入型特点城市区域是商业地产 发展值得期待区域，潜在着较大商机 市场展望4： 由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定现金流 市场展望5： 体验式消费商业模式将受到更过关注 商业综合体运营模式 第17页 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 提议篇 商业综合体运营模式 第18页 商业综合体运营模式 第19页 商业综合体运营模式 第20页 商业综合体运营模式 第21页 商业综合体运营模式 第22页 商业综合体运营模式 第23页 商业综合体运营模式 第24页 商业综合体运营模式 第25页 商业综合体运营模式 第26页 商业综合体运营模式 第27页 商业综合体运营模式 第28页 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 提议篇 商业综合体运营模式 第29页 商业地产设计从来就不是设计问题，这是一个服务链问题。 3.设计本身 1.准确商业定位 商业定位跟住宅定位是不一样 相对来说，住宅定位比较含糊而粗放 而商业地域性太强，其周围商圈现实状况与发展、业态业种分布与选择、交通情况、规模界定等 都对商业产生相当大影响 所以，前期准确商业调研与策划是成功基础。 2.运行模式选择与确立 从商业本质上看，商业不是一个适合分割出售产品 其价值在于长久持有长线盈利，待运行成熟在整体出售或打包上市是其较为理想选择 商业是租是售，不一样运行模式直接决定了不一样设计思绪和方法 在商业地产开发过程中，有几件事是最为主要: 怎样发掘最大商业价值与文化特质 怎样在设计中贯通并创造性处理很多包括定位、策划、招商、运行、商业价值等综合原因 是设计需面正确主要课题 商业综合体运营模式 第30页 商业综合体运营模式 第31页 THE END THANK U 商业综合体运营模式 第32页