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保障性住房贷款模式报告 一、保障性住房的概念与范畴 （一）、保障性住房定义 保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。 （二）、保障性住房的范畴与种类 目前我国的保障性住房大致可以分为以下两大类五小种： 第一类是租赁类保障性住房，该类保障房建成后以租赁为主，仅依赖租金 收入产生收益，项目自偿性差，风险大，建设融资压力大。 廉租房——廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。 公共租赁房——限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入家庭、职工和外来务工人员出租的保障性住房，其所有者为国家， 低收入家庭没有产权。 第二类是销售类保障性住房，该类保障房建成后对外出售，尽管出售价格 大幅低于市场价格，项目收益率不高，但能够较快实现资金回笼，风险相对可 控，建设融资压力相对较小。 经济适用房——经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低 收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。 限价房（两限房）——限价房为限地价（限套型）、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。限价房定价介于经济适用房和市场化的商品房之间。 棚改房（棚户区）——棚改房是指通过棚户区改造提供的保障性住房。虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占 65%。（注：鉴于棚户区改造我行已有相对成熟制度，下文不再分析） 二、保障性住房基本现状 根据“十二五”规划，2011 年至 2015 年，我国计划新建保障性住房 3600 万套，其中廉租房和公租房 1800 万套，经适房和限价房 700 万套，棚户区改造住房 1100 万套。从开工进度看，2010 年开工 580 万套；2011 年开工 1000 万套； 2012 年开工 770 万套；2013 年计划开工数量 600 万套左右。 三、保障性住房政策规定与相关运作模式 （一）、租赁类保障房相关政策规定与相关运作模式 1、廉租房主要政策规定 ——《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，廉租住房保障资金来源包括： 年度财政预算安排的廉租住房保障资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；政府的廉租住房租金收入；社会捐赠及其他方式筹集的资金。 廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。 新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。 ——《廉租住房建设贷款管理办法》（银监会） 主体：本办法所称借款人是指依法设立的，具有房地产开发资质的，从事廉租住房建设的房地产开发企业。 利率：廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮 10％执行。 金额与期限：廉租住房建设贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款。廉租住房建设贷款期限最长不超过 5 年，具体由借贷双方协商确定。 担保条件：廉租住房建设贷款应为担保贷款。借款人不能提供足额抵（质）押的，应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。 2、公租房主要政策规定 ——《公共租赁住房管理办法》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。 面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。 其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。 支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金 拓展公共租赁住房融资渠道。 公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。 ——《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知(银发[2011]193 号)》（银监会） 主体：○1 对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持； ○2 直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设的公共租赁住房项目，在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》规定的前提下，