总体市场及市场调查部分.docxVIP

报告平台之一 总体市场及市场调查部分 — 、 总体市场背景 （ 一） 宏观市场背景 （ 二） 总体供求状况 二、 市场热点和发展趋势 （ 一） 近期市场热点 （ 二） 市场发展趋势 三、 项目调查与消费者调研（ 目的、范围、内容、结论） （ 一） 现状为地块条件下 （ 二） 项目设计方案已确定条件下 （ 三） 商住混合项目有关商业的调查 四、 市场调查组织 （ 本部分为调查工作指引， 不属于报告内容） （ 一） 流程 （ 二） 内容 （ 三） 分工 （ 四） 审核docPage 1 of 19 一、总体市场背景 （本部分及第二部分的分点均将由资讯组进行信息收集、简报、图表化和定期更新工作，将存放于世联资源网下资讯中心。各位信息使用人员也应积极提供信息给资讯组，以便信息更全面适用） 宏观市场分析 图 1-1 国际通行的房地产发展阶段与人均 GDP 数值的关系图 房地产对应的不同发展阶段 房地产对应的不同发展阶段 启动期 缓慢发展期 启动期 缓慢发展期 快速增长期 发展速度放缓直至停滞不前 1000 3000 4000 8000 人均 GDP（美元） 目前深圳的人均 GDP 已达 4000 美元，依上图所示，深圳的房地产市场现已处于快速增长期。 图 1-2 深圳市近几年的户均年收入与当年楼房价格的比例变化趋势图 户均年收入：房价比 1/5 3/20 1/10 1/20 0 1993年 1995年 1997年 1999年docPage 2 of 19 国际上将户均收入与房价的比例在 1：4~ 6 之间的状况视为正常。深圳 99 年的户均年收入与房价之比为 1：6，即显现出目前深圳的楼价对市民的收入来说上相对合理的。 金融政策与银行利率 人口状况及政策 城市社会经济发展计划 特殊事件（如税收政策的变化） 股市 WTO——多种行业进入，既带来竞争，也带来消费群 总体供求状况 近三年市场销售柱图(季度销售量) 近三年的住宅销售统计 近三年的住宅销售统计 300 250 200 150 100 50 0 1季度 2季度 3季度 4季度 1998年 1999年 2000年 新一年总供应预计 经济适用房、微利房、福利房上市对供应量的影响 内外销比例 分户型结构供应量的变化docPage 3 of 19 价格走势折线图(总供应量、总销售量与价格走势联合图) 二、市场热点和发展趋势 近期市场热点 地铁站上盖 香蜜湖 龙华 塘朗 华侨城 东部滨海 石厦 龙岗 口岸 中心区 二线关口 南山片区 市场发展趋势 1）规模化，加强配套2）品牌发展商 发展商实力（预售与地价门槛提高） 新合同对消费者的保护（实用面积） 环保材料、高科技在房地产中的应用 教育牌（与名校联合办学） 宽频网成为基本要求，而不是卖点 土地供应限制 住宅消费者结构变化：年轻化 内地移民深圳置业者越来越多docPage 4 of 19 大发展商进驻深圳（合生创展） 外销选择区域市场的趋势，购买群的变化，关外过渡至特区内 三、 各阶段市场项目调查暨消费者调研 （一）现状为地块的条件下 ——以产品定位、价格定位、客户定位为目的的调查 第一步：初步产品定位docPage 5 of 19 信第一步本区域总体情况区 域 所 有 项 信 第一步 本区域总 体情况 区 域 所 有 项 目： 在售项目在建项目 规划中的项目 尾盘项目 区域总量（以项目为 线索），包括 ? ? ? ? ? 供应量 销售率销售量存量 销售价格 在售项目 未推出项 网上查询资讯中心 本区域项 目结构 分类 大户型中户型 小户型 一：各种户型、面积 供应量 二：以项目主力户型确认其项目性质 在售项目 在建及规实地调查 销售量 存量 销售价格 消 费 者 调查 ? 所有意向选 择本片区者 公司代理项目到访客 户选择本区的 ? ? ? ? 品种偏好 户型偏好 价格偏好环境偏好 目前： 实地专片区内 客户数 接从库 调查范围的选取 调查表格具体内容 图一：区域市场供应量 南山区历年商图二：区域 南山区历年商 32.11.11009080706050403020100 32. 11.1 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 90 71.07 ） 米方平万 （ 积面 55.39 53.71 46.15 46.86 41.75 17.17 年份 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 批准预售面积 60 50 40 30 图三： 区域价格走势 20 价格 元/M27000 价格 元/M2 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 年度季度 1 9