思源BDA国际企业大道C地块产品定位报告.pptVIP

总投资估算——48490万元 项目 单方成本 成本总额（万元） 计算依据 （一）工程投资 3962　 39622 土地成本 800+24 8240 按用地面积1600元/平米，容积率2，土地契税3％ 前期工程费 68 682 见前期工程费表 建安工程费 2870 28700 见建安工程费表 基础设施 200 2000 见基础设施表 （二）运营费用 887　 8868 不可预见费 126 1255 （前期+建安+基础设施）*4％ 管理费用 63 628 （前期+建安+基础设施）*2％ 财务费用 68 685 前面各项加总*5.5％*0.3 销售费用 300 3000 销售收入的5％ 销售税金及附加 330 3300 销售收入的5.5％ 总成本合计 4849 48490 * * 第 * 页 第九十四页，共一百四十一页。 前期工程费——682万元 项目名称 单方成本 成本合计（万元） 　计算依据 2.1设计费 30.7 307 按建按费用和基础设施费用的1％计算 2.2勘探费 8.0 80 8元/平米 2.3招标费用 8.2 81.7 按建按费用和基础设施费用的0.266％计算 2.4监理费用 12.3 123 按建按费用和基础设施费用的0.4％计算 2.5投资顾问费 3.0 30 　 2.6图纸审核费 3.0 30 　 2.7三通一平费 3.0 30 　 合计 68 682 * * 第 * 页 第九十五页，共一百四十一页。 建安工程费——28700万元 项目名称 单方成本 成本合计（万元） 　计算依据 3.1地上建筑工程费 1500 15150 一期建筑面积100000平米 3.2地下建筑工程费 1800 7200 按每万平米100个车位标准配备，每个车位建筑面积40平米 3.3安装工程（含设备） 650 6500 包括配套工程用房和中央空调、电梯、消防、通风、通讯设备等等设备费用 合计 2870 28700 * * 第 * 页 第九十六页，共一百四十一页。 基础设施费用——2000万元 项目名称 单方成本 成本合计（万元） 　计算依据 4.1室外工程 150 1500 用地面积：300/平米计算（包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用） 4.2景观绿化 50 500 绿化率50％，用地面积200元/平米计算 合计 200 2000 * * 第 * 页 第九十七页，共一百四十一页。 本案销售收入测算——65000万元 物业类别 建筑面积 均价 销售收入（万元） 独栋办公楼 100000 6000元/平方米 60000 车位 40000 （合1000个车位） 5万/个 5000 合计 65000 * * 第 * 页 第九十八页，共一百四十一页。 投资经济效益分析——税后利润率22.8％，盈利能力可观 总投资：48490万元 销售总收入：65000万元 税前利润：16510万元 税前利润率：34％ 税后净利润：11062万元 税后利润率：22.8％ * * 第 * 页 第九十九页，共一百四十一页。 本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公 6-8层 3500-4000平米 8-10层 5000-6000平米 10-15层 8000-9000平米 1.5 2.5 4.0 + + 保证可有效拆分 为产品01-1 产品 01-1 产品 01-2 产品 02-1 10-12栋 6-8栋 2栋 10-15层 10000-12000平米 5.0 产品 02-2 1栋 保证可有效拆分 为产品01 * * 第 * 页 第六十二页，共一百四十一页。 本案客群定位 产品01-1： 3500-4000平米独栋 需求量在3000-6000平米的中型企业客户 市区集约写字楼1500－3000平米的中型企业客户 产品01-2： 5000-6000平米独栋 产品02-1： 8000-9000平米独栋 大中型企业的企业总部 产品02-2： 10000-12000平米独栋 大型企业、跨国企业区域总部 客群1： 客群2： 客群3： 客群4： * * 第 * 页 第六十三页，共一百四十一页。 目 录 一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少 二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公 三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公 四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式 七、本案产品规划设计建议 * * 第 * 页 第六十四页，共一百四十一页。 以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点 1、企业具备郊区化独栋办公趋势 2、企业自建郊区化独栋