业主大会和业主委员会指导规则.docx

业主大会和业主委员会指导规则 第一章 总则 　　第一条 为了维护业主的合法权益，促进物业管理健康发展，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令第504号)、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，制定本规则。 　　第二条 本市行政区域内的业主大会、业主委员会的成立，选举和活动，适用本规则。 第三条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，并对业主大会负责。 第四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事营利活动。 实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理费，每半年向业主公开一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。 　 第五条 市物业行政主管部门负责本行政区域内业主大会、业主委员会的指导和监督工作。 　　县、区物业行政管理部门或者街道办事处、负责对本辖区内业主大会、业主委员会的产生及活动进行指导和管理。 　　社区居民委员会应当对业主大会成立及业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。 　第六条 业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员的补贴由全体业主承担，但不得冲抵物业服务费，不得占用共用部位、共用设施设备维修资金。 　　工作经费的收支情况及委员补贴的发放情况应当定期以书面形式在物业管理区域内指定的地点公示。 　 　 第二章业主大会 　　第七条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 　　一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达50%以上的，应当成立业主大会。 　　住宅物业小区达到成立业主大会条件而未成立的，县、区物业行政管理部门或街道办事处、应当督促成立业主大会。 第八条 在一个物业管理区域内，成立首次业主大会的，建设单位应当提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用的时间、已筹集的维修资金清册等文件资料。 第九条 成立首次业主大会的，县、区物业行政主管部门或者街道办事处、应当负责协调和指导社区居民委员会、公安派出所、业主和建设单位成立筹备组。 　　筹备组由5-9人组成，居民委员会、建设单位（包括公有住房出售单位）代表各1名，业主代表3-7名。筹备组的组长由街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表可通过业主自荐或选举产生，也可由社区居民委员会推荐产生。 　　建设单位、前期物业服务企业应配合筹备组开展工作。 　　第十条 筹备组应当根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人。依法确认业主身份，并发放业主委员会投票证。投票证应当写明业主姓名及拥有的投票权数等基本内容。 　　第十一条 业主在业主大会会议上的投票权数： 　　(一)住宅按其拥有的套数计算，每套记1票; 　　(二)非住宅按其拥有的房屋登记面积计算，每满100平方米1票;不满100平方米有单独房屋所有权证或其证明文件的，1证1票;建设单位投票权数最高不得超过全部投票权的25%。 　　第十二条 在召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示： 　　(一)首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和会议议程及内容; 　　(二)业主管理规约、业主大会议事规则草案; 　　(三)业主、建设单位在首次业主大会会议上的投票权数; 　　(四)业主委员会委员候选人产生办法及名单。 　　业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。 第十三条 筹备组应当自成立之日起45日内，在县、区物业行政主管部门或者街道办事处、的指导下，召开首次业主大会会议。逾期未召开的，筹备组应向县、区物业行政主管部门或者街道办事处、提出延期召开的报告，在延长期限内仍未召开的，筹备组自行解散，并将有关资料移交社区居民委员会保存。 　　第十四条 首次业主大会会议的内容应包括： 　　(一)表决通过业主管理规约、业主大会议事规则; 　　(二)选举产生业主委员会委员; 　　(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。 　　第十五条 业主大会行使下列权力： 　　(一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则; 　　(二)制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约; 　　(三)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作; 　　(四)选聘、解聘物业服务企业; 　　(五)决定建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集、使用方案，并监督实施; 　　(六)制定、修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度