海南房地产项目考察深度报告.pdfVIP

海南调研报告 一、 海南市场的发展历程及政策影响 发展历程重要政策及事件： 起步发展阶段（90-94年） 随着海南省正式建省，设立亚龙湾国际旅游度假区，大批星级酒店开始建设，大批投 资者涌入，三年时间内房价增长近4倍，但在93-94年，进入房地产泡沫时期。 巩固提升阶段（95-07年） 在2002年开始，海南房地产市场以三亚为主，再次开始发展腾飞，各大开发商涌 入，星级酒店纷纷进驻，向东线发展，三亚旅游接待量也持续增长，三亚成为国内旅 游重点区域。但在07年受到楼市调控影响出现短期的量价齐跌。 转型阶段（07-12年）： 2007-2010年，2007年海南省提出五年打造“海南国际休闲旅游岛”2010年1月4 日 国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，同年，东线高速正式 开通。 2010年4月以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系 列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，海南市场也受到较大影响， 三亚各旅游度假房地产项目成交量明显下滑。投资型客群得到初步遏制。 2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市 分别呈现上升趋势，海南市场随着游客的接待量的节节攀升，随着政府强势规划的逐 步落实，海南市场竞争也白日化，2012年海南市场量价略有回落。 2013年的海南市场，各类项目销售业绩呈现多极化，具有明显资源及竞争力的项目销 售业绩持续稳定，也有部分项目严重滞销。 政策影响： 通过调研，自2011年政策调控以来，海南市场受到一定影响，特别是三亚以旅 游支撑房地产发展板块。 限购政策：根据调研，现三亚市限购区域主要针对主城区河东、河西为界，覆盖区域 小，但对于投资客群有一定影响。 限贷政策：根据调研，现三亚度假旅游板块的各大在售项目一次性购房客群比例高达 90%以上，即使像万科湖畔度假这类可提供首付5成倍利率贷款的项目，一次性比例 依然达90%以上，因此，限贷政策对三亚目标客群影响极其有限。 2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市 分别呈现上升趋势，海南市场受投资型需求影响，量价均略有下降。 二、 海南市场板块及发展 海南旅游产品以滨海旅游为主，陆地总面积约万平方公里，海域面积约200万平方公 里 ，总人口约万人，其中固定人口为万人，流动人口约为万人。 北纬18°以南重点旅游 区域，水主题例更高达80%目前热带雨林、文化、温泉、漂流等旅游产品也在发展。 城市能级、资源条件决定区域价值基础，开发成熟度决定即有价值高度，未来规 划决定升值潜力，根据此三项属性，整个海南市场分为以下五大板块组团。 南部组团是资源最好的区域，包括三亚市域范围及陵水、保亭部分区域，也是旅 游度假地产。 板块特征： 次要考察组团： 西部组团 北部组团 省会城市，副射范围广；人流物流集散 城市印象 经济落后；民风彪悍；以工业为主； 城市印象 地；交通便利； 海岸线长；沙滩、水质一般；海岸线朝 海口文昌较长海岸，安定与澄迈都属海口 自然条件 西；山海互动 自然条件 后花园，具备养生文化；文昌未来潜力巨 大 东线高速；西环轻轨（开工）；西部机场交通条件 美兰机场等交通便利 交通条件 （立项） 文昌沿海湾，如铜鼓岭－月亮湾、木兰湾 集中在一线海岸；西部度假区主要在昌江发展机遇 等未来潜力巨大；航天主题公园；海口主 发展机遇 霸王岭旅游区和棋子湾度假区；儋州的滨 要向郊区的休育休闲产业发展。 海新区和东坡文化园； 中部组团 城市印象 落后的山区；少