写字楼营销执行报告.ppt

从目前主流写字楼的面积划分来看，世联建议推货上应采取小批量市场试水，合理划分面积分层去化 由于写字楼属于区域内稀缺产品，为实现快速销售以及热销传递，建议先推出C11座，为C10座推售奠定基础； 在推货基础上，为保证C11座整体去化速度，建议9—16层以半层或整层的形式进行销售，而3—8层则采取两间捆绑式销售保证去货速度； 单间面积 套数 套数占比 总面积 面积占比 55.25 56 40% 3094 54.5% 30.78 84 60% 2585.52 45.5% 合计 140 100% 5679.52 100% 推货考虑： 第五十页，共七十六页。 营销节点铺排 第一阶段 第二阶段 升温期 第三阶段 5月1日——5月20日 阶段策略与任务： 1、高端形象树立与价值渗透； 2、全面推广，高调宣传； 3、大事件渗透，为写字楼造势； 4、拓展客户渠道，客户圈层活动，积累高端客户 阶段策略与任务： 1、形象升级 2、持续性的线上线下推广配合 3、样板房开放，制造客户维系话题 阶段策略与任务： 1、巩固形象，高调开盘 2、销售上实行大客户先行为项目开盘制造热销话题 起势期 开售期 5月21日——5月27日 5月28日——5月31日 写字楼信息出街 写字楼样板间开放 写字楼开卖 第五十一页，共七十六页。 营销核心：迅速建立项目形象，传播项目价值信心，建立客户的认同 操作思路：1个事件+多渠道组合+内外场价值展示+大客户圈层 策略：一方面,借助活动轰动全城，配合线上线下渠道整合，向市场正式宣布项目的入市,打造轰动效应；另一方面，通过销售中心内外场展示营造商业商务氛围，为销售提前启动客户圈层提供工具； 第1阶段——5月1日至5月20日（起势期） 形象：以大事件为牵引，迅速建立项目形象，引起市场关注； 推广：多渠道整体，通过线上线下联袂互动，以低成本形式实现项目价值输出； 展示：销售中心场内外展示，利用外场商业气氛营造，内场区域以及产业升级机遇，全面给客户洗脑； 客户：提前拉动大客户圈层，深挖高端客户资源 第五十二页，共七十六页。 大事件营销吸引眼球——启动仪式 1 1、活动目的： 通过投资论坛的形式，邀请知名的投资人士畅谈张槎投资契机，说明产业升级背景下张槎发展机遇； 通过产品发布会介绍项目产品，传递项目产品价值，提高客户诚意度； 对诚意客户启动写字楼诚意登记； 2、活动主题：XXX投资峰会论坛活动暨保利香槟广场产品发布会 3、活动时间：5月12日 4、活动内容： （1）邀请佛山知名人士对过去的经济形式进行分析，并就2012佛山投资趋势进行分析，分析股市、债券、楼市等投资产品的走势； （2）渗透本项目的商务价值；产品发布； 诚意登记备注： 1、发布会后启动意向客户的诚意登记； 第五十三页，共七十六页。 多渠道整合—引发关注及话题炒作 线上： 1、充分利用网络合作资源进行阶段性新品宣传； 2、利用报纸广覆盖效果进行软文炒作； 3、有针对性地利用合作资源定向进行夹报投递； 线下： 1、以时效性高以及覆盖面广的短信为主，进行阶段性短信轰炸； 2、针对相关专业市场以及产业园区进行大规模的派单覆盖； 3、可考虑搭配进行公交站台以及电视广告进行宣传； 时间：5月1日至5月27日 2 香槟花园写字楼新品耀世登场 写字楼营销关键，强度大于长度，重点手段集中投入，抓住关键渠道及1-2个关键节点做到极致并贯穿始终 世联经验： 第五十四页，共七十六页。 3D片的应用——中心区演绎 卖点展板 1 2 3 销售中心内部展示——价值传递 现场放置本项目“引领禅西产业升级十大纲要：主要输出项目价值点，用简单直接的文字传递给客户，同时在室内放置系列区域升级改造展板； 销售中心内部配合启动仪式摆放项目价值卖点以及区域升级展板，同时启用液晶电视循环播放3D项目展示片，深化价值输出； 区域升级系列展板 3 第五十五页，共七十六页。 老城区板块目前共有3个在售项目有公寓供应，2012年将新增旧城改造综合体项目——岭南天地及君御华府，片区总供应量约12.5万㎡ 项目 位置 户型 公寓体量（万） 价格(万元/㎡) 入市时间 铂顿城 老城区 33-79 2 2.1（带6000装修） 在售 普君新城 35-80 2.5 1.7(带2500装修) 在售 岭南天地 40-60 3 —— 2012年初 文华尚领 33-66 3 1.2(带2000装修) 在售 ICC二期 —— 2 —— 2012年 君御华府 40-60 2 —— 2012年 铂顿城 岭南天地 普君新城 文华尚领 君御华府 老城区板块 ICC二期 市场 供应 第十八页，共七十六页。 城南板块未来2年内将有大量公寓上市，主要集中季华路、岭南大道等城市主干道，总供应约57万㎡ 项目 户型 公寓体量（万） 价格(万元/㎡) 入市时