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市 场 分 析 （北京CBD写字楼市场价格） 第三十页，共七十五页。 市 场 分 析 （北京CBD写字楼市场价格） 近期CBD写字楼租金、物管费及出租率明细表 项目名称 租金 美元/平米。月 物管费 美元/平米。月 出租率 京广中心 27 3.5 98%以上 国贸1座 50.5 5（按使用面积） 100% 国贸2座 63 5（按使用面积） 100% 嘉里中心 34 3.5 100% 航华科贸 28 3.5 98%以上 汉威大厦 24.5 3.5 98%以上 科伦大厦 24 2.5 98%以上 中服大厦 23 3.5 98%以上 华彬大厦 22 3.5 98%以上 三立大厦 24 3.3 98%以上 京汇大厦 26 3.5 98%以上 和乔大厦 22 3.5 98%以上 第三十一页，共七十五页。 市 场 分 析 （ 总 体 概 括 ） 第三十二页，共七十五页。 市 场 分 析 （ 总 体 概 括 ） CBD待开发主要项目储备量 项 目 名 称 销售面积（万平米） 建外SOHO 小于70（有部分用地将调整为CBD公共绿地） 新城国际 30（10万平米建酒店和写字楼） 金地国际花园 38（总体规划方案开始超标） 北京财富中心 70（最高建筑280米，政府已批） 大连万达项目 40（未被政府列为重点建设工程） 首创地产京广东北角项目 140（未被政府列为重点建设工程） 阳光地产京广西面项目 40（未被政府列为重点建设工程） 央视北汽摩光华路厂区 50（预计年内动工） 建外大街1号国贸三期 50-60（写字楼38%，分三期开发，2008年完成） 银泰世贸中心 31.1（写字楼12万平米，计划10月开工，2005年5月竣工） 怡禾国际中心（光华路） 20（10万平米建写字楼和商业配套） 第三十三页，共七十五页。 市 场 分 析 （ 总 体 概 括 ） 通过上表的分析，仅以上项目的开发量就达580-590万平米,如果在加上建外SOHO边上通用集团将启动一个近70万平米的项目和其它未知项目的开发，估计今后几年内潜在供应量将至少在700-800万平米，而这些供应量将会在5-10年内逐渐释放出来，为此我们认为在短期内不会形成积压。 第三十四页，共七十五页。 市 场 分 析 （ 总 体 概 括 ） 第三十五页，共七十五页。 市 场 分 析 （ 总 体 概 括 ） 展望未来几年CBD写字楼市场（供应方面） 1、近期供应量较少，潜在供应量较大 2、写字楼软硬件水平将进一步提高 3、甲级写字楼仍将呈现供不应求的状况， （CBD区域，2001年供给量仅为17万平米） 第三十六页，共七十五页。 市 场 分 析 （ 总 体 概 括 ） 展望未来几年CBD写字楼市场（需求方面） 1、500强成为CBD写字楼需求市场的中坚力量 2、外资银行、金融、保险、证券等将构成大面积消化写字楼的生力军 3、新兴行业需求占一定比例 例如：律师事务所、会计师事务所、税务师事务所和其 它咨询机构等成为CBD写字楼需求市场的重要组成部分 第三十七页，共七十五页。 市 场 分 析 （ 总 体 概 括 ） 展望未来几年CBD写字楼市场（价格方面） 1、上行动力弱，下行空间小，不存在大幅上扬和下跌可能 2、市场价格将长期平稳发展 3、销售市场近期将有价无市，成交主要集中在中关村 第三十八页，共七十五页。 第三部分：竞 争 者 分 析 北京财富中心/建外SOHO /银泰世贸大厦/数码01大厦 /金菲国际公寓/怡禾国际中心/旺座中心/新城·国际 /大连万达/瑞城中心/金地国际花园/国贸三期/央视光华路项目/首创京广项目/阳光京广项目…… 究竟谁是我们的竞争对手？？？ 第三十九页，共七十五页。 竞 争 者 分 析 （ 样 本 选 取 ） 目前直接竞争对手 北京财富中心 怡禾国际中心 旺座中心 新城·国际 建外SOHO 数码01大厦 金菲国际国际 ? 潜在竞争对手 国贸三期 银泰世贸中心 金地国际花园 央视光华路项目 首创京广项目 阳光京广项目 大连万达项目 第四十页，共七十五页。 竞 争 者 分 析 （ 样 本 选 取 ） 选取原由 1、所处区域与面对消费者具有相似性 2、都是属于刚推出或即将推出的新楼盘，入住时间前后相