物流园公募REITs全解析.pdfVIP

固收研究 物流园行业特征及与REITs 适配性 物流园REITs 简介 公募 REITs 应时而生，按照底层分类已上市2 只物流园REITs （958 号文试点行业仓储物 流类）。随着我国经济结构转为存量经济时代，以及低利率环境等都为REITs 发展提供了外 在条件。公募版 RETIs 也被赋予盘活存量资产、促进基建高质量发展、降低杠杆率等宏观 积极意义。首批项目中中金普洛斯REITs 和红土盐田港REITs 均为仓储物流设施基金。 中金普洛斯REITs 底层资产包括普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛 斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园和普 洛斯淀山湖物流园，建筑面积合计约70 万平米，主要收入为租金及管理费；根据募集报告 中戴德梁行的评估，2021 年底估值合计54.2 亿元。红土盐田港REITs 底层资产为深圳盐 田综保区现代物流中心，包括4 座仓库、1 栋综合办公楼及 1 座气瓶站，主要收入为租金及 综合管理服务费，建筑面积合计约 32 万平米；根据募集报告中戴德梁行的评估，2021 年 底估值合计 17.281 亿元。 根据物联云仓官网的数据，2022 年北京、广州、佛山、苏州和昆山仓储物流市场表现强劲。 1）北京：近年几乎无新增一手物流用地供应，供不应求不断推升北城区高标库租金。2） 广州：近几年仓储供地较少，高标仓整体供不应求。3）佛山：顺德为佛山租金最高的区域， 由于新增供应缓慢及仓储物流需求上升，高标库租金年均上涨 3%-5%。4 ）苏州：仓储物 流用地供应逐年减少，而上海部分仓储需求向苏州外溢，年租金涨幅约 2%。5）昆山：由 于近几年土地供应锐减，未来市场需求将远大于供给，高标库租金居高不下。 图表1： 中金普洛斯以及红土盐田港REITs 底层资产 REITs 底层资产 项目位置 估值 （亿） 中金普洛斯 普洛斯北京空港物流园 北京市顺义区 16.8 普洛斯通州光机电物流园 北京市通州区 4.89 普洛斯广州保税物流园 广州市 2.03 普洛斯增城物流园 广州市 8.97 普洛斯顺德物流园 广东省佛山市 5.96 苏州望亭普洛斯物流园 江苏省苏州市 5.14 普洛斯淀山湖物流园 江苏省昆山市 10.41 合计 54.20 红土盐田港 现代物流中心项目 广东省深圳市 17.281 资料来源：公司公告、华泰研