2021房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案解析（第2套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选2 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、问答题(总题数：4，分数：40.00) 1.某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评 估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工 程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(无) 解析：1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为 “业主 自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为 “自愿转让开发 前提”； （3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为 “被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用 “被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而 自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被 迫转让开发前提下，通常会产生新的 “前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分 “前 期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下 评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 2.甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5 日的 市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15 日出具评估报告，其中载 明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20 日重新启动。由于原估 价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估 价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对 原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？ __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(无) 解析：1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报 告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： （1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、 开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。 （2）通过实地查勘确定建筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： （1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房 地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对 房地产权益状况进行调整。 （2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利 润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。 3.李某于2015年6月向甲房地产开发公司 （以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后 即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商， 由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房 屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙