2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案解析（第1套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选1 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、多选题(总题数：15，分数：30.00) 1.下列房地产中，通常适用收益法估价的有 （ ）。 A.农地√ B.写字楼√ C.加油站√ D.二手商品住宅√ E.行政办公楼 解析：本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、 商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房 （用于出租的）、仓库 （用于出租 的）、农地等。 2.下列房地产中，通常适用比较法估价的有 （ ）。 A.高档公寓√ B.标准厂房√ C.房地产开发用地√ D.行政办公楼 E.在建工程 解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有 一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼。③商铺。④标准厂 房。⑤房地产开发用地。 3.关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有 （ ）。 A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用√ B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用√ C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用 D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用√ E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用 解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额 的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预 计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于 新的状况的必要支出及应得利润。 4.关于专业房地产估价的说法，正确的有 （ ）。 A.应由专业机构和专业人员完成√ B.应经过审慎判断并提供专业意见√ C.出具的结果具有证明效力√ D.应收取一定的服务费用√ E.咨询性估价无需承担法律责任 解析：本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点： （1）由 专业机构和专业人员完成。 （2）提供的是专业意见。 （3）具有公信力。 （4）实行有偿服务。 （5）承担 法律责任。 5.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有 （ ）。 A.住宅已设定抵押权√ B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定√ C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租√ D.在建工程有拖欠工程款√ E.高层住宅可观赏临近公园的景观 解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权 益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。土地权益状况的描述主要说明下列方面：土地所有权状况； 土地使用权状况；土地使用管制情况，对于房地产开发用地，还要说明规划条件包括：土地用途、容积率、 建筑密度、建筑高度；土地利用现状；出租和占用情况；他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵 押权等他项权利；其他特殊情况。建筑物权益状况的描述，房屋所有权状况，出租或占用情况；他项权利 设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。其他特殊情况；其他。 6.下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有 （ ）。 A.周边土地出让出现 “地王”√ B.家庭规模小型化√ C.下调贷款利率√ D.GDP增速放缓 E.城镇化速度减慢 解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况 下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中 新出现一块 “地王”，会马上导致其周边的房价上涨；选项B正确，随着家庭的小型化，即使人口总量不 增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产 需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利 率下降，房地产价格会上涨。 7.下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有 （ ）。 A.建筑面积√ B.建筑进深√ C.室内净高√ D.建筑层数√ E.建筑质量 解析：本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度 等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。