2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案解析（第4套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选4 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、多选题(总题数：15，分数：30.00) 1.对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有 （ ）。 A.合法原则√ B.价值时点原则√ C.替代原则√ D.最高最佳利用原则 E.谨慎原则 解析：估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、 公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。评估现状价值不适用最高 最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。 2.下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有 （ ）。 A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产√ B.已灭失的房地产 C.有租约限制的房地产√ D.整体资产中的房地产 E.手续不全的房地产√ 解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：① “干净”的房屋所有权和出让国有建设用 地使用权的房地产；② “干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产；③ “干净”的房屋所 有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产； ⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列 入征收、征用范围的房地产；⑪被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；⑫手续不齐 全的房地产；⑬房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；⑭临时用地或临时建筑的房 地产；⑮违法占地或违法建筑的房地产；⑯房地产的租赁权；⑰地役权；⑱房地产的抵押权；⑲房地产的 空间利用权；⑳房地产中的无形资产。BD两项属于按实物形态划分的种类。 3.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有 （ ）。 A.当前该类房地产价格水平较高 B.消费者的收入水平增加 C.通往郊区的高速公路收费被取消√ D.人们预期该项房地产价格未来会上涨√ E.城市居民出现向郊区迁移的趋势√ 解析：某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的 价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。A 项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低 郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入 人群。 4.在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有 （ ）。 A.投资价值 B.抵押价值√ C.快速变现价值√ D.现状价值 E.残余价值√ 解析：B项，房地产抵押价值本质上是谨慎价值。谨慎价值通常低于市场价值；C项，快速变现价值是指估 价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，通常低于市场价值；D项，在合法利用下，现状价值一 般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值；E项，残余价值是指估 价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值；A项，投资者评估的房地产的投资价值大于或 等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。 5.下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有 （ ）。 A.提高购房最低首付款比例√ B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收 C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收√ D.减少房地产开发用地的供应量 E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机 解析：B项，如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使 房地产价格上涨；D项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨。E 项，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地 产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条 件。 6.下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有 （ ）。 A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价 B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价 C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额 D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款√