2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案解析（第6套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选6 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、单选题(总题数：34，分数：34.00) 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是 （ ）。 A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准√ C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值 D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围 解析：A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际 中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估 价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理 的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值 真实价值+误差。 2.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹， 需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月 方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为 （ ）元。 A.49627 B.57647 C.65548√ D.65920 解析：无 3.关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是 （ ）。 A.确定估价时点在先，得出评估价值在后√ B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行 D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以 解析：价值时点又称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一 特定时间。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。房地产估价之 所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而 房地产价格和价值是不断变化的。遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了， 更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了 “评估价值”之后，再把它定义为某 个时间的价值。 4.经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的 （ ）。 A.相互影响性√ B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性 解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产 生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响 特性。经济学所讲的外部性又称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体 （生产者或消费者）进行 生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为：①有利的外部性，又称为正的外部 性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价；②有害的 外部性又称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为 主体却没有为此承担成本。 5.某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%， 该商铺的实际增值额为 （ ）万元。 A.610.00 B.619.05 C.650.00√ D.761.90 解析：依题意得，该商铺的实际增值额为：3800－3000× （1+5％） 650 （万元）。 6.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估 （ ）。 A.挂牌底价 B.正常市场价格 C.竞买人可承受的最高价√ D.最可能的成交价 解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地 使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费 （简称出让金等费用）的行为。目前，主要 有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需 要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。 7.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是 （ ）。 A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本 B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失√ C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失