2021房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案解析（第8套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选8 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、单选题(总题数：10，分数：20.00) 1. （一）甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座， 规划总建筑面积分别为 66000㎡、69000㎡。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通 过竣工验收并备案。其中A 座总建筑面积为 65000㎡，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元 （㎡·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/ （㎡·天）；B 座总建筑面积为 67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总 金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因 融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 A、B 座合计抵押建筑面积为 （）㎡。 A.124500√ B.127000 C.132500 D.135000 解析：根据相关法律规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的国有土地 使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该 房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产 转让条件并取得商品房预售许可证；开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押。根据以 上规定，本案例中，A、B 座合计抵押建筑面积 A 座总建筑面积+B 座总建筑面积－B 座已售出的面积 65000+67500－8000 124500㎡。 2. （一）甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座， 规划总建筑面积分别为 66000㎡、69000㎡。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通 过竣工验收并备案。其中A 座总建筑面积为 65000㎡，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元 （㎡·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/ （㎡·天）；B 座总建筑面积为 67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总 金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因 融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 据调查，该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/ （㎡·天），地上1～4 层的客观租金水平为 3.0/元 （㎡·天），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是 （）。 A.租约期内和租约期外都取客观租金 B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金 √ 解析：采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁 约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、 管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。 本案例中，采用收益法测算抵押价值，其租约期内取租约租金，租约期外取客观租金。 3. （一）甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座， 规划总建筑面积分别为 66000㎡、69000㎡。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通 过竣工验收并备案。其中A 座总建筑面积为 65000㎡，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元 （㎡·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/ （㎡·天）；B 座总建筑面积为 67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总 金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因 融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为 （）万元。 A.810 B.132025 C.2