（建工类考证）2022房地产估价师理论与方法试题练习.docxVIP

2022房地产估价师理论与方法试题练习 1、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过(　　)确定是否进行投资。 A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价 【正确答案】C 2、(　　)资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 A.一手 B.基础 C.原始 D.二手 【正确答案】D 【答案解析】二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 3、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是(　　)。 A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场有效市场渗透市场 C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场渗透市场有效市场 【正确答案】C 【答案解析】市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。 4、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的(　　)。 A.市场供求风险 B.周期风险 C.变现风险 D.通货膨胀风险 【正确答案】A 5、土地储备实行(　　)管理。 A.计划 B.年度 C.整体 D.分阶段 【正确答案】A 【答案解析】土地储备实行计划管理。 6、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 A.20% B.25% C.30% D.40% 【正确答案】B 【答案解析】参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 7、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是(　　)。 A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出 【正确答案】B 【答案解析】房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。 8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　　)。 A.52% B.58% C.62% D.68% 【正确答案】A 【答案解析】(65/125)×100%=52%。 9、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　　)。 A.8.1% B.16.0% C.19.1% D.23.1% 【正确答案】C 【答案解析】当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。 10、进度计划管理通常采用网络图和(　　)。 A.资源配置图 B.直方图 C.横道图 D.控制图 【正确答案】C 【答案解析】进度计划管理通常采用网络图和横道图。 11、合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值(　)市场价值。 A、低于 B、等于 C、高于 D、不确定 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。 12、完整的房租构成因素不包括(　)。 A、地租 B、管理费 C、环境保护费 D、教育费附加 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。 13、某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，抵押率为60%，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。 A、400 B、300 C、440 D、240 【正确答案】 D