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商品房销售培训问题55-63 55 怎样申请商业性个人住房贷款？ 各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似，下面以建行北京分行提供 的个人住房贷款为例，说明怎样申请商业性个人住房贷款。 根据中国人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款必须具备以下六个 条件： ①有北京市户口或有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂 住证等； ②必须有稳定的经济收入；③已经签订了合法有效的购买、建造、大修等合同、 协议或有关批准文件等；④不低于所购买房款20%以上的首付款；⑤能够提供担 保；⑥与银行签订合作协议。 56 福利分房如何做抵押贷款？ 如果您建立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款。申请贷款时需提供售房单 位的售房方案、方案批复文件及与售房单位签订售房合同。 57 个人住房贷款要注意点啥？ 第一、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。 经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有 住房置换等。 第二、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额 支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前 景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的 家庭成员收入预期较高。个体经 营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计 划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消 费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。 第三、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。 还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。在计算时 要考虑到收入和支出的可能变化。 第四、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用这样的公式计算： 可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额 ×10000元。 第五、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。 因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。 第六、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有 一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。 58 贷款——自己办还是找代理？ a、自己办贷款省钱、费时间 如果不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟一般就能完成了(组合贷款因为 涉及到公积金贷款和商业贷款两项，要麻烦一些)。但因为贷款所需的材料较多， 如身份证、户口本、各种发票、证明文件等，买房人往往会因为材料带不全跑冤 枉路。另外，表格的填写也较麻烦，各银行要求不一样，比如收入证明一栏有的 要盖财务章、有的要盖公章，问不清楚就得 一切重来。虽然各银行都有咨询电话，但经常占线。因此，买房人实际办贷款时， 就不只是五六趟的理想状态了。 b、找代理办贷款 花钱买方便。目前可代办贷款的机构很多，收费各不相同，但服务效果基本 一致：贷款人基本不用跑腿，顶多到银行去一次，就能顺利得到贷款。值得注意 的是，一般代办机构的收费都只是服务费，如 “康正”所收的服务费，只是上门 协助贷款人填写申请表和贷款有关合同、递送贷款资料、协助办理抵押物审核评 估、协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费 等还需自己另交； “广盛”的二手房贷款收费服务范围是核查买卖双方的身份、 买方的资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押登记、过户 手续、出具律师意见等，服务费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等 费用需贷款人自己交。 59 当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人该怎么办？ 抵押人占管的房地产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将情况告知抵押权人， 并应采取措施防止损失的扩大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物损毁、灭失 的，抵押人不负有责任，但抵押人因此获得赔偿金、保险金的，抵押权人有权在 赔偿金、保险金的数额之内要求提供担保。由于抵押人本身的故意或过失造成抵 押物损毁、灭失的，抵押人有义务重新提供与减少的价值相当的担保。无论在何 种情况下，抵押房地产的残余价值仍作为债权的担保。 在用房地产抵押贷款期间，保持抵押房地产的价值，对于抵押权人(贷款银 行)来说尤为重要。这是因为当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵 押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿。如果抵押的房地产发生损毁、 灭失，变卖该房地产所获得的价款将可能无法偿还债务人所欠的借款。所以