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固定利率抵押贷款会计学本章要点第1页/共60页1、抵押贷款利率的决定2、利率与通货膨胀预期3、分期偿还固定本金式抵押贷款CAM4、分期固定还款抵押贷款CPM5、贷款余额的计算6、贷款费用和提前清偿的影响7、 CPM 的定价8、倾斜效应 Edited by He Fuqiang第2页/共60页Fixed Rate Mortgage Loan房地产抵押贷款的含义: 从广义上讲,抵押贷款是指在借贷过程中,借方将房地产作为抵押品抵押给贷方,以保证到期还款.Edited by He Fuqiang第3页/共60页与抵押贷款相关的重要问题1、供下期2、意外保险3、抵押登记4、转售即还5、提前还款6、抵押贷款违约重新构造抵押贷款取消抵押赎回权房地产的拍卖Edited by He Fuqiang第4页/共60页房地产抵押贷款与按揭贷款的区别1、所有权转移方式不同2、牵涉的当事人不同3、借款目的不同4、拍卖收入不同5、当事人享有的权利不同6、对贷款的支配权不同7、还款方式不同Edited by He Fuqiang第5页/共60页4.1 抵押贷款利率的决定因素Determinants of Mortgage Interest Rates抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础上的:借款人愿意为特定时期内使用资金支付的、作为对这笔资金使用的补偿的利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。Edited by He Fuqiang住房需求替代投资贷款供给贷款需求家庭的数量、收入、大小 对其他物品的偏好 年龄、品味利 率 风险收益率第6页/共60页抵押贷款市场利率4.1.1 实际利率(The Real Rate of Interest )第7页/共60页定义：经济单位将目前收入进行储蓄而不用于消费所要求的利率。 这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)从当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获得的最低利率。它也等于投资的平均收益率。Edited by He Fuqiang第8页/共60页4.1.2 利率与通货膨胀预期Interest Rates and Inflation Expectations名义利率nominal interest rate(合约利率)必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确信这种利率合约足以补偿投资或贷款期内购买力的预期损失。任何投资利率都部分地决定于实际利率与预期通货膨胀率相加之和。Edited by He Fuqiang第9页/共60页Example10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一年后得11000元。如果通货膨胀率为6%，则实际价值为10377元（11000÷1.06），即抵押贷款的实际利率为3.77%，低于4%。因此，如果贷款人希望得到4%的实际利率，必须要求比10%多一点的名义利率。Edited by He Fuqiang第10页/共60页4.1.3 利率和风险(Interest Rates and Risk )1、拖欠（违约）风险 Default Risk 借款人borrowers违约拖欠本息。2、利率风险 Interest Rate Risk作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性， 未预期到的通货膨胀率是其主要部分。3、提前清偿风险 Prepayment Risk 当利率降低至合约利率之下时贷款被提前偿还的风险。Edited by He Fuqiang第11页/共60页4、法规风险Legislative risk指市场运行法规环境的变化。5、其他风险Other Risks如流动性风险liquidity riskEdited by He Fuqiang第12页/共60页4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定价)抵押贷款定价可表述为：i 为贷款利率r 为实际利率p 为补偿拖欠和其他风险的溢价f 预期通货膨胀率Edited by He Fuqiang第13页/共60页n年期贷款贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形成预期。Edited by He Fuqiang第14页/共60页4.2 抵押贷款付款模式的发展Development of mortgage payment patterns4.2.1早期的抵押贷款模式1、首付高，50%以上2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值Edited by He Fuqiang第15页/共60页4.2.2 分期偿还固定本金式抵押贷款CAMthe Constant Amortization Mortgage Loan背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)Amortization : the repayme