土地评估计算表综合版(包含各种方法).xls

土地收费 工系数 工因素 工基准法 深宽修正 容积率修正 住系数 住因素 住基准法 商系数 商因素 商基准法 商住综合② 商住综合① 剩余法 成本逼近法 假设开发法(传统,其它类) 假设开发法(传统,出让类) 假设开发法(折现,其它类) 假设开发法(折现,出让类) 收益法(纯土地) 自营收益 收益法(住宅出租) 收益法(商业出租) 比较法个因修正 市场比较法(工业) 市场比较法(住宅) 市场比较法(商业) 估价结果确定表 估价结果表 商综① 宽深比修正 临街深度修正 临街深度 结果 ⑴土地取得费(Ea)小计 ⑵有关税费（T）小计 设定商业比重(%) 设定住宅比重(%) 基础设施状况 环境条件 300-450 250-400 400-600 生活型次干道或交通型主干道 交通型次干道 5500-6000 共7层 土地开发程度 毛地 个别因素 状况 容积率 楼层 使用年期 宗地面积 优 宗地形状 一般 临街深度/建筑物朝向 宗地宽深比/景观 街角地 开发程度 商业用地类型 商业和住宅各楼面总地价(万元) 全部楼面总地价(万元) 商业楼面总地价+住宅楼面总地价 350-500 ＞500 ＜200 ＜350 350-550 550-800 800-110 ＞110 300-400 ＞400 ＜175 175-225 225-350 距体育馆场(米) 650-900 900-1200 ＞1200 规划前景 高档住宅区 成片住宅区 一般住宅区 零星住宅区 250-550 550-700 250-450 450-650 650-850 ＞850 150-300 300-550 500-750 750-1100 1100-1300 ＞1300 200-350 400-500 600-850 850-1200 850-1100 350-800 800-1200 1200-1600 400-750 750-1250 1250-1700 1000-2000 3000-4200 ＞4200 600-1000 550-850 850-1250 ＞1250 600-800 ＞800 ＜700 700-950 950-1350 1350-1800 ＞1800 600-900 900-1300 1300-1900 ＞1900 1000-1800 1800-2700 2700-3700 ＞3700 ＜1100 1100-2000 2000-2900 2900-3900 ＞3900 ＞650 2000-3500 3500-5500 5500-7500 1500-3000 750-1000 1000-1350 ＜450 450-550 700-900 ＞900 ＞2000 1100-1600 1600-2200 2200-2800 600-700 3000-5000 5000-7000 2000-2700 800-1300 1300-1800 1800-2400 600-750 750-900 900-1100 2200-3000 Ⅰ 因素 因素值 因素值 - 级别 距高速路口（米） 距中学距离（米） 距小学距离（米） 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 土地使用权人 住宅 工业 建筑结构 总建筑面积 总层数 商业层数 住宅基底面积 住宅土地级别 建筑密度 住宅层数 基准地价 距商服中心(米) 距宾馆(米) 距集贸市场(米) 距公交站点(米) 距火车站(米) 长途汽车站(米) 距医院(米) 距幼儿园(米) 距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 楼面总地价/总建筑面积 商业楼面总地价=基准地价×(1+区域因素修正系数)×个别因素修正系数×商业楼层分配率之和×商业基底面积 住宅楼面总地价=基准地价×(1+区域因素修正系数)×个别因素修正系数×（总建筑面积-商业基底面积×住宅楼被减楼层分配率之和） 距邮政局、所(米) 商业优劣度 修正系数 商业因子说明 住宅优劣度 住宅因子说明 商业 住宅 距高速路口(米) 距体育场馆(米) 距商服中心距离(米) 距宾馆距离(米) 距集贸市场距离(米) 距火车站距离(米) 距长途汽车站距离(米) Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 因素 大气污染 无污染 基本无污染 轻度污染 污染较重 严重污染 噪声污染 规划前景 主干道 快速路 次干道 支路 街坊间支路 中心商业区 较繁华商业区 一般商业区 商业网点 其他类型 因素 繁华程度 ＜150 150-250 250-350 350-500 ＞500 ＜200 200-400 400-600 600-800 150-300 300-550 550-700 ＞700 交通条件 混合型主干道 生活型主干道 生活型次干道或交通型