土地评估各类测算表.xls

结果测算 评估结果 剩余法 假设开发法 收益法 成本法 市场法案例 市场法工业用地 市场法办公用地 市场法商业用地 市场法居住用地 市场法 单价 权重 合计 容积率 土地面积 土地总价 成本法 工业用地 50年 序号 地块公告号 出让面积(M2) 竞得价（万元） 地面单价（元/M2） 单价（万元/亩） 竞得日期 规划用途 容积率 出让年限 地块名称 四至范围 现状条件 出让方式 竞得人 价格 估价基准日 估价日期 估价结果确认表 单价测算 相关信息 序号 地块名称 总面积 （平方米） 出让面积（平方米） 代征面积（平方米） 总地价（万元） 单位面积地价（元/平方米） 出让单价 代征单价 四至 规划征询单编号 房屋土地权属调查报告书成果号 图幅号 每亩单价 万/亩 市场法案例 总单价测算 上海野马塑料有限公司 工业用地 50年 裕泰液压技术(上海)有限公司 两个单价差异 上海特多利旅游用品有限公司 上海西郊经济开发区华新绿色工业园区2010-5号地块 青规土〔2010〕295号 Ⅲ1-4/97-100---Ⅲ1-4/101-104 二〇一二年九月十日 上海西郊经济技术开发总公司收购储备2010-3号地块 沪青园工11-041号地块 东至:河道,南至:德真公司,西至:规划河道,北至:规划河道 东至:大田,南至:泖河泾,西至:元邦公司,北至:崧泽大道 东至:艾妮维尔公司,南至:崧泽大道,西至:飞俊公司,北至:南申公司 二〇一二年九月十日至二〇一二年九月十七日 东至杜泾江，南至龙洲塑料模具公司，西至新协路，北至三号横河（华志路） 实例C 比较项目 待估宗地 实例A 实例B 位置 表1 比较因素条件说明表 个别因素 修正价格（元/m2） A B C 上海西郊经济 - 表2 比较因素条件指数表 地面单价（元/m2） 土地用途 交易日期 交易情况 土地剩余使用年限 交通条件 周围道路类型 距轨道交通站点距离（KM） 距公交站点距离（KM） 基本设施情况 基础设施 环境状况 城市规划 临街状况 临街道路类型 宗地形状 宗地面积 宗地面积（平方米） 表1 比较因素条件说明表 表2 比较因素条件指数表 比较项目 待估宗地 实例A 实例B 实例C 位置 地面单价（元/m2） - 土地用途 交易日期 交易情况 土地剩余使用年限 区域因素 繁华程度 距市级商业中心距离（KM） 距区级商业中心距离（KM） 距社区商业中心距离（KM） 交通条件 周围道路类型 距快速路匝口距离（KM） 距轨道交通站点距离（KM） 距公交站点距离（KM） 基本设施情况 基础设施 公用设施 环境状况 人口状况 人文环境 城市规划 个别因素 临街道路类型 宗地形状 宗地面积 宗地面积（平方米） 修正价格（元/m2） 表1 比较因素条件说明表 表2 比较因素条件指数表 比较项目 待估宗地 实例A 实例B 实例C 位置 地面单价（元/m2） - 土地用途 交易日期 交易情况 土地剩余使用年限 区域因素 繁华程度 距市级商业中心距离（KM） 距区级商业中心距离（KM） 距社区商业中心距离（KM） 交通条件 周围道路类型 距快速路匝口距离（KM） 距轨道交通站点距离（KM） 距公交站点距离（KM） 基本设施情况 基础设施 环境状况 人口状况 城市规划 个别因素 临街状况 临街道路类型 宗地形状 宗地面积 宗地面积（平方米） 修正价格（元/m2） 距停车场距离（KM） 距火车站距离（KM） 距长途汽车站距离（KM） 距客运码头距离（KM） 客流量（万人次/日） 临街状况 宽深比 距商务办公中心距离（KM） 距行政机关中心距离（KM） 距火车站距离（KM） 距机场距离（KM） 配套设施 临街状况 距长途汽车站距离（KM） 距客运码头距离（KM） 距轨道交通站点距离（KM） 距公交站点距离（KM） 距港口码头距离（KM） 环境质量 产业集聚度 工业园区等级 产业定位 关联产业集聚程度 耕地 非耕地 合计 面积 比例 一、土地取得费用 序号 名 称 有关文件号 单位面积金额(元/平方米) 土地补偿费 沪价商（2006）009号及沪发改价督（2009）第 013号 耕地开垦费 沪价商（2001）053号、沪财预（2001）122号 青苗补偿费 沪价商（2006）009号 农田设施补偿费 / 新增建设用地有偿使用费 沪财建（2006）118号 劳动力与养老人员安置补偿费 沪府发（2003）65号、沪府发（2003）66号、沪镇保办发（2005）1号等 耕地占用税 沪府发(2008)51号 征地管理费 沪府发(2008)26号 不可预见费 小计 拆迁补偿费 沪府发〔2011〕75号 二、土地开发费用 项目 规格 土地每平方米造价（元/M2） 平整场地费 道路建设费 上水管 400铸